親などから受け継いだ家を売る場合、相続開始日を起点に10ヶ月経過以降～3年10ヶ月以内のうちに手放せば、税金の特例措置が適用でき、納める税額を抑えられるというメリットがあります。
一方で、相続で取得した住まいの売却には、一般的な住宅の売却とは違う点もあります。たとえば遺産分割協議や相続登記を事前に済ませておくなど、相続した不動産に特有の手続きが求められる点に気をつけましょう。
また、受け継いだ家を手放す際は、急いで深く考えずに売り出すのではなく、時間をかけて検討し、「売る」という判断が自分たちに合っているのか納得したうえで動くことが大切です。
理由は、次のような点を見落としたまま売却すると、のちのち悔やむおそれがあるためです。
・受け継いだ家の扱い方は売却だけでなく、賃貸に出す、本人や子どもが住むといった活用方法も考えられる
・売却を選んだとしても、手間のかかる手続きや各種の費用が発生する
・売り出し価格の相場は時期によって上下する
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本記事では、受け継いだ家を手放すのに適した時期や、相続物件の売却で押さえたい独自のポイント、売却までの手順と気をつけたい点、おもな出費について順に説明します。
【この記事の内容】
・受け継いだ家を売る時期の目安は3年以内
・相続物件の売却で押さえたい独自のポイント
・受け継いだ家を売る手順と気をつけたい点
・受け継いだ家の売却で発生するおもな費用
ここで取り上げる内容を把握しておくと、受け継いだ家の売却に関する基礎が身につき、不利益やトラブルを避けながら手放しやすくなります。
引き継いだ大事な不動産を上手に生かすために、押さえておきたい基礎知識をひととおり確認していきましょう。
※2026年10月現在の情報です。最新情報は公式サイトでご確認ください。
相続した家の売り時はおおむね3年以内が目安
相続した家を手放すときに気を配りたいポイントの一つが、売りに出す時期です。
税制上の特例をうまく生かしたい場合、相続開始日から10ヶ月が過ぎてから3年10ヶ月を迎えるまでの間に売るのが、相続した家の売り時として好ましいと考えられます。
なぜこの時期が売り時といえるのか、主な理由を2つ挙げます。
【相続開始日から10ヶ月が過ぎてから3年10ヶ月までが売り時とされる理由】
① 相続開始日から3年10ヶ月を迎える前に売れば、相続税の取得費加算の特例を受けられる余地があるため
② 相続後10ヶ月は手放さずにおくと、小規模宅地等の特例が使える場合があるため
ここからは、2つの理由を順番に掘り下げていきます。
いつ売りに出すかを決めるときの判断材料としてお役立てください。
相続開始から3年10ヶ月を迎える前の売却で対象となり得る相続税の取得費加算の特例
相続開始から3年10ヶ月を迎えるまでに売ることをおすすめする理由は、相続税の取得費加算の特例を受けるうえで求められる条件の1つをクリアできるためです。
特例が適用されれば、家の売却で得た利益（譲渡所得）に課される税金（譲渡所得税）を抑えられる可能性があります。
相続税の取得費加算の特例の中身を整理すると、次のとおりです。
【相続税の取得費加算の特例のしくみ】
・下記を含む要件をすべて満たした場合、家の売却益（譲渡所得）の一部を譲渡所得税の課税対象から外せる＝納める所得税が軽くなる
【特例の適用を受けるための主な要件】
①相続や遺贈によって財産を受け継いだ人であること
②財産を受け継いだ本人に相続税が課されていること
③相続が始まった日の翌日から、相続税申告の期限翌日から数えて3年を経過する日までの間に、該当する財産を売却などで譲渡していること など
※参考：国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」
取得費に上乗せできる相続税の金額（所得税の課税対象から外れる部分の大きさ）は、決められた計算式で求めます。納めた相続税の額や家の売値、相続財産全体の評価額などに応じて、結果はかなり違ってきます。
具体的な計算方法は国税庁の解説ページに掲載されています。
単純化した例で見てみましょう。家や土地を1,000万円で売ったとして、
・納めた相続税は200万円
・売った家や土地の相続税評価額が、相続財産全体の相続税評価額に占める割合は50％
このような条件なら、200万円×50％で求めた100万円を、譲渡所得を計算するときの取得費に上乗せできる計算になります。
特例で税負担が軽くなったとしても、譲渡所得税の確定申告を忘れないようにしてください。
相続後10ヶ月の保有で対象となり得る小規模宅地等の特例
相続してから10ヶ月は売らずに持っておくほうがよいとされるのは、小規模宅地等の特例の適用に求められる条件の1つに当てはまるためです。
小規模宅地等の特例が適用されれば、家の相続にともなって生じる相続税の負担を一部軽くできる場合があります。
小規模宅地等の特例の概要は、次のとおりです。
【小規模宅地等の特例のしくみ】
・下記を含む要件をすべて満たした場合、受け継いだ宅地などについて相続税の課税対象となる額を最大で80％減らせる＝納める相続税が軽くなる
【小規模宅地等の特例を受けるための主な要件】
①相続が始まる直前まで、被相続人本人、または同一生計の親族が、事業用または住まいとして使っていた宅地などを受け継いだこと
②配偶者以外が相続する場合は、相続税の申告期限（相続から10ヶ月）まで土地を持ち続けていること など
※参考：国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」
受け継いだ家が「小規模宅地等」に該当するか、課税対象額をどの程度減らせるかは、国税庁の案内ページで確かめておくと安心です。
たとえば、被相続人が住まいにしていた家と土地（200㎡）を相続し、その価額が3,000万円だったとします。このケースでは、相続税の課税価格が80％減額の対象になります。
計算式は3,000万円×80％＝2400万円となり、課税対象額から2400万円が差し引かれる形です。
売却方針が決まっている場合の早めの始動
相続した家を手放すと決めているのであれば、相続開始日から10ヶ月が過ぎてから3年10ヶ月を迎えるまでの期間のうち、なるべく早い段階で売却の準備に取りかかりましょう。
早めのスタートをおすすめする理由として、主に2つが挙げられます。
・買い手がすぐ見つかるとは限らない
・時間にゆとりがあれば、需要が高まる時期に合わせて売り出せる
買いたい人が現れなければ、家の売却は成立しません。
3年10ヶ月という期限内に売る予定でも、ゆっくり構えすぎると、期限を過ぎてしまうおそれが大きくなります。
期限が迫って焦った結果、相場を下回る値段で手放すことになる可能性もあります。
加えて、住み替えが増える春を控えた1月頃から3月頃は、住宅を求める人が多くなる傾向があります。
1月頃から3月頃は価格面でも有利になりやすいため、可能であればこの時期に合わせて売り出したいところです。
時間のゆとりを確保して動き出しておけば、条件のよい時期を見計らって売り出しやすくなるでしょう。
前提として、相続した家を手放すのが本当によいのか、時間をかけて考えることが大切です。
ほかの活用方法に目を向けずに勢いだけで売却を急ぐと、あとで悔やむことになる場合もあるためです。
相続した家の扱い方としては、たとえば
・売却する
・賃貸に出す
・自分が住む・しばらく人に貸してから、ゆくゆくは子どもに引き継ぐ
といった複数の道が考えられます。
一通り比べたうえで、それでも売却が最適だと判断できたなら心配はいりません。一方で、「検討するのが手間だから、ひとまず売る」という決め方では、結果的に損をすることもあり得ます。
比較が足りていなかったと感じる方は、改めて考え直してみてはいかがでしょうか。
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相続した住まいを手放すまでの手順と気をつけたい点
前章で紹介した準備が一通り済めば、実際の売却手続きへ進む段階です。
全体の手順をまとめると、次の表のようになります。
以下では、ステップごとの具体的な中身と、気をつけたい点を順に取り上げます。
手続きでつまずかないよう、要点をあらかじめ確認しておくと安心です。
売却方法の選択｜買取か仲介かの判断
最初に取りかかりたいのは、売却方法の選択です。
検討するのは、買取にするか、仲介にするかという点です。
買取では、不動産会社自身が買い手となって家を購入します。
仲介手数料がかからず、早ければ1ヶ月前後で手放せる一方、価格は相場を4割以上下回るケースもあります。
仲介は、不動産会社に買主を探してもらい、売主との間を取り持ってもらう方法です。
相場並みか、それを上回る価格での売却が期待できるものの、買主が見つかるまで数ヶ月、場合によっては数年を要することもあります。
加えて、仲介手数料の負担や、購入希望者の内見への対応も求められます。
仲介手数料の詳細は、「相続した家の売却で発生する主な費用」の章をご覧ください。
| 買取・仲介それぞれの長所と短所 | ||
|---|---|---|
| メリット | デメリット | |
| 買取 | ・仲介と比べて早期に手放せる ・仲介手数料の支払いが不要 ・内見への対応といった負担が少ない | ・相場の半額を下回る価格になることもある ・建物の傷みが著しいと、買い取ってもらえないケースもある |
| 仲介 | ・相場並み、またはそれを上回る価格を期待できる ・購入希望者や不動産会社の声を取り入れ、価格を上げる工夫ができる | ・買主が決まるまで数ヶ月～数年を要する ・仲介手数料の負担がある ・内見への対応など、売却活動に伴う手間が生じる |
両者には一長一短がありますが、売却価格を重視するなら、基本的には仲介を選ぶのがおすすめです。
一方で、「価格よりもとにかく早く手放したい」という場合には、買取を選択肢に入れるのもよいでしょう。
【押さえておきたい注意点】
・早く売れるという理由だけで買取に決めると、手元に残る金額が少なくなり後悔するおそれがある
・希望の売却方法を選べるよう、準備はなるべく早めに始めておこう
不動産会社の選定｜複数の会社を比較
売却方法を決めたら、次は依頼する不動産会社を選びます。
早期かつ好条件での売却を目指すうえで、最も大切なのが不動産会社の選定です。
会社ごとに得意とする地域や物件のタイプが異なるので、売りたい家の取引に強いところを見極める必要があるためです。
条件に合う会社を見つけるためには、思いつきで決めず、何社かを比較したうえで依頼先を絞り込みましょう。
最低でも3社以上から査定額を取り寄せて見比べれば、売りたい家にどの会社が合っているのかが見えてきます。
複数の会社をまとめて比較したいときは、一括査定サイトの利用が便利です。
代表的な一括査定サイトとしては、以下が挙げられます。
| おすすめの不動産一括査定サイト3選 | |
|---|---|
 すまいValue | 大手不動産会社が手を組んで運営するサイト 3ヶ月以内の売却成約率は71.3%（※） ▼大手6社へまとめて査定を依頼▼ すまいValueで査定を申し込む |
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すまいステップ | 早期に手放したい方の声に応える売却率の高さが特長 独自基準による審査を通過した優良企業のみが参加 ▼実力派の担当者が見つかる▼ すまいステップで査定を申し込む |
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【押さえておきたい注意点】
・一括査定サイトを活用して、自分の家を早く、好条件で売ってくれそうな会社を見つけよう
売却活動｜販売時期と内覧での見せ方の工夫
依頼先が決まったら、いよいよ買主を探す売却活動に入ります。
早期に、かつ好条件で売るためには、販売のタイミングや内覧での見せ方に気を配ることが大切です。
| 売却時期 | ・物件の需要は9月から10月、2月から3月の時期に高まる傾向がある ・東日本不動産流通機構のデータでも、マンション・戸建のいずれも3月と9月に成約件数が増えている ・需要期の2～3ヶ月前を目安に売却活動を始めると、契約に結びつきやすい |
|---|---|
| 内覧時の見せ方 | ・キッチンや浴室などの水回りは特に念入りに掃除する ・不要な物を片付け、室内を広々と見せる ・照明を工夫して、明るく清潔な印象を演出する |
ほかにも、近隣の買い物環境の良さや間取りの使い勝手など、住んだ後の暮らしをイメージできるメリットを内覧時に伝えられるよう準備しておくと効果的です。
【押さえておきたい注意点】
・販売時期などの工夫次第で、売れやすさや売却価格に差が出るため、計画を立てて進めよう
売買契約と引き渡し｜決済と同時に行うための準備
売却活動を経て買主が決まれば、売買契約を締結し、代金の決済に進みます。
家の引き渡しは原則として決済と同じ日に行われるため、いつでも引き渡せる状態を整えておきましょう。
また、買主が住宅ローンを利用する場合は審査に時間を要するため、引き渡しは契約締結から約1ヶ月程度後となります。
契約を結んだ時点で代金が振り込まれるわけではありません。売却で得たお金の使い道が決まっている場合は、入金が遅れる可能性も考慮して予定を組みましょう。
【押さえておきたい注意点】
・引き渡しは決済と同時に行われるため、すぐに引き渡せる状態にしておく
・住宅ローンの審査を通過するまでは売却代金が全額支払われないため、売却後の資金計画には気をつける
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相続した家の売却で発生する主な費用
相続した家を手放すと売却代金が手に入りますが、同時にいくつかの費用や税金の負担も生じます。
主なものをまとめると、次の表のようになります。
| 相続した家の売却で発生しうる主な費用 | |
|---|---|
| 仲介手数料 | ・不動産会社の仲介で買主を見つけてもらった際に支払う ・売却価格に応じて変動し、上限額が定められている |
| ホームクリーニング費用 | ・室内の印象を整え、早期かつ好条件での売却を目指して清掃をプロへ頼むときにかかる ・ワンルームの場合、相場の目安は15,000～30,000円程度 |
| 印紙代 | ・売買契約書に貼り付ける収入印紙の代金 ・金額は売却価格で変わり、たとえば「500万円超～1千万円以下」の場合は1万円 |
| 譲渡所得税 | ・売却代金から必要経費などを引いた結果、不動産譲渡所得が生じたときに課される ・税率は不動産を所有していた期間などによって異なる |
各費用の中身とおおよその金額を、ここから順番に解説します。
仲介手数料：不動産会社に買主探しを依頼した際に支払う報酬
仲介手数料は、不動産会社の仲介によって買主が見つかった際に支払う費用を指します。
成功報酬型のため、買主が決まった時点で、仲介を担当した不動産会社へ支払う仕組みです。
金額の上限は、宅地建物取引業法によって決められています。
売却金額によって上限の計算式が変わるため、次の表で確認しておきましょう。
| 売却価格の区分 | 仲介手数料の上限額 |
|---|---|
| 200万円以下 | 売却価格の5%×1.1 |
| 200万円超〜400万円以下 | 売却価格の(4%＋2万円)×1.1 |
| 400万円超 | 売却価格の(3%＋6万円)×1.1 |
※参考：国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」
請求額が上記の範囲に収まっていれば、特に問題はありません。一方で、上限を上回る金額を求められたときは、支払いに応じる前に内容をしっかり確かめるようにしましょう。
ホームクリーニング費用：室内の清掃をプロの業者へ任せる際の費用
ホームクリーニング費用は、水回りやエアコンも含め、室内全域を専門の業者に掃除してもらうときにかかる費用のことです。
プロにクリーニングを任せると、
・掃除に割く時間が取れない場合でも、家をきれいな状態に整えられる
・自分の手では届かない箇所や、落としきれない汚れにも対応してもらえる
などのメリットを得られます。
加えて、部屋の中が清潔に保たれていれば、
・内覧に訪れた購入希望者へ好印象を与えやすく、契約につながりやすい
・価格を下げるよう交渉される可能性を抑えられる
といった効果も見込めるでしょう。
費用の目安としては、ワンルームの場合で15,000～30,000円程度とされています。
印紙代：売買契約書に貼り付ける収入印紙の費用
印紙代は、売買契約書の作成時に貼り付ける印紙を購入するための代金を指します。
必要となる印紙の額は、契約書に記載する契約金額に応じて変わります。
また、令和9年3月31日までに作られる売買契約書については、税額を引き下げる軽減措置が設けられています。
金額の詳細は、次の表をご覧ください。
| 契約金額 | 本則の税額 | 軽減後の税額 |
|---|---|---|
| 10万円超～50万円以下 | 400円 | 200円 |
| 50万円超～100万円以下 | 1,000円 | 500円 |
| 100万円超～500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円超～1千万円以下 | 10,000円 | 5,000円 |
| 1千万円超～5千万円以下 | 20,000円 | 10,000円 |
| 5千万円超～1億円以下 | 60,000円 | 30,000円 |
| 1億円超～5億円以下 | 100,000円 | 60,000円 |
| 5億円超～10億円以下 | 200,000円 | 160,000円 |
| 10億円超～50億円以下 | 400,000円 | 320,000円 |
| 50億円超 | 600,000円 | 480,000円 |
※参考：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置｜国税庁」
譲渡所得税：家の売却で得た利益にかかる税金
譲渡所得税は、家を売却して手にしたお金に対してかかる税金を指します。
ただし、売却すれば一律に課税されるわけではありません。売却代金から費用などを差し引いたうえで、利益にあたる「不動産譲渡所得」の残る場合に限り、譲渡所得税の対象となります。
差し引いた結果、不動産譲渡所得がゼロであれば、課税は生じません。
不動産譲渡所得を求める計算式は、次のとおりです。
【不動産譲渡所得を求める式】
・不動産譲渡所得＝不動産売却価格－(取得費＋売却時の費用)－特別控除
・「売却時の費用」には、仲介手数料・印紙代・登録免許税などが該当します
※参考：国税庁「No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)｜国税庁」
「相続開始日から3年10ヶ月以内」に相続した家を売却した場合は、納めた相続税の一部を「取得費」に上乗せすることが認められています。
制度の詳細は「相続開始日から3年10ヶ月以内の売却」で相続税の取得費加算の特例が使えるで説明しているので、あわせてお読みください。
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相続した家の売却で特に注意したい3つのポイント
相続した家の場合、いつ売るかという時期の問題だけでなく、「相続で引き継いだ不動産」であるがゆえに確認しておきたい点もあります。
売却の手順を具体的に見ていく前に、まずは家を手放せる状態が整っているかどうかをチェックしておきましょう。
それぞれの内容を、ひとつずつ見ていきます。
遺産分割協議を済ませる｜住んでいる人が相続するとは限らないため
相続で引き継いだ家を売却する前提として、遺産分割協議を済ませ、「どの遺産を誰が受け継ぐのか」を法律上も明確にしておくことが求められます。
たとえば今その家で暮らしているとしても、相続人が自分に決まるとは言い切れないためです。
遺産分割協議は、相続人が誰なのか、どのような遺産があるのかを漏れなく調べたうえで、各財産の受け取り手を決め、その結果を遺産分割協議書として書面にする手続きを指します。
遺言書が残されているときは、原則としてその記載内容に従って遺産を分けることになります。
売却を進めたいなら、最初に遺産分割協議を済ませ、家が自分の相続分であることをはっきりさせておくと安心です。
相続登記で名義を変えておく｜被相続人名義のままでは売却手続きに進めない
協議の結果、家を受け継ぐのが自分に決まったら、次は相続登記の手続きを済ませておくと良いでしょう。
相続登記は、亡くなった方（被相続人）の名義になっている家などの不動産を、新たな所有者である自分の名義へ変更する手続きです。
被相続人の名義が残ったままの状態では、家を売ることはできません。
さらに、2024年4月からは、相続による不動産の取得を知った日を起点に3年以内の相続登記が義務づけられたため、協議がまとまった段階で早めに名義を変更しておくことが大切です。
相続登記の申請先は法務局です。窓口に出向く方法のほか、郵送やオンラインでも申請できるため、3種類のなかから都合の良い方法を選んでください。
各法務局の所在地や手続きの詳細については、公式ホームページで確認できます。
共有名義の場合は共有者全員から了承をもらう｜一人でも反対があると家全体は売れない
相続人が自分ひとりではなく、何人かで家を受け継いで共有名義で登記されている場合は、売却に先立ってほかの共有者から了承をもらっておきましょう。
きょうだい全員で相続したケースなどが、共有名義の典型例です。
了承は原則として口約束でも差し支えありませんが、のちのトラブルを避けたいなら、書面を作成して関係者全員に署名・押印してもらうと安心です。
共有名義の家は、共有者のうち一人でも反対している限り、家全体を売ることはできません。
あわせて、売却時の費用を共有者同士でどう負担するかといった点も、事前に取り決めておかないともめごとにつながりかねません。
相続した家が共有名義になった場合は、最初に共有者全員に連絡して、意見をすり合わせておきましょう。
まとめ
売却時期を「相続の開始から10ヶ月が過ぎて以降、3年10ヶ月以内まで」の間に収めると、税金面での特例を活用できる可能性が高まります。
相続税や所得税の負担をできるだけ軽くしたいとお考えなら、いつ売り出すかを意識しておくと安心です。
加えて、相続物件を手放す際に特に押さえておきたい点は、次の3つです。
実際の売却手続きは、おおむね次の順序で進んでいきます。
全体の日程を見通したうえで、余裕をもって準備に取りかかりましょう。
なお、売却に際しては諸費用や税金の負担も生じます。
何にどの程度かかりそうかを前もって確認し、資金を用意しておくと安心です。
| 相続物件の売却で発生する代表的な費用 | |
|---|---|
| 仲介手数料 | ・不動産会社に買主探しの仲介を依頼した場合にかかる ・金額には上限があり、売れた価格に応じて変動する |
| ホームクリーニング費用 | ・室内をきれいに整えて早期かつ高値での売却を目指すため、専門業者へ清掃を依頼したときにかかる ・ワンルームの場合、おおよそ15,000～30,000円程度が目安 |
| 印紙代 | ・売買契約書に貼り付けて納める ・金額は売却価格で変わり、たとえば「500万円超～1千万円以下」の場合は1万円 |
| 譲渡所得税 | ・売却代金から必要経費などを引いた結果、不動産譲渡所得が生じた場合に課される ・税率は不動産を所有していた期間などによって異なる |
基礎的な知識を身に付けておくことで、損失や厄介なトラブルを避けながら、受け継いだ家を手放しやすくなるでしょう。
本記事で取り上げたポイントを参考に、受け継いだ財産を上手に活かしてください。
| 不動産一括査定のおすすめ3サービス | |
|---|---|
|
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|
すまいステップ | 「すぐに売りたい」というニーズに強い高売却率 独自基準を満たした優良な会社のみをセレクト ▼エース担当者とめぐり会える▼ すまいステップで査定を依頼する |
|
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