家を売る方法を8つの手順で解説｜費用・注意点まで網羅した完全ガイド

家の売却手段には「仲介」・「買取」・「個人間売買」の3種類があり、2025年の首都圏で売り出しから契約成立までに要した期間は、中古マンションでは82.5日、中古戸建住宅では100.9日となっています。

各手段の違いを把握したうえで、ご自身の事情に適した売り方を見きわめることが大切です。

以下では、家を手放す際に押さえておきたい基本から、必要となる費用や税金、気をつけたいポイントまでを順を追ってご紹介します。

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家の売却前に押さえたい基礎知識

家の売却を始める前に、基本となる情報を把握して準備を整え、そのうえで不動産会社へ相談するのが望ましいといえます。

【家の売却前に押さえたい基礎知識】
① 売却方法は主に2種類（仲介・買取）
② 売却時の相場
③ 売り出しに適した時期
④ どこに頼む？不動産会社を選ぶコツ
⑤ 売却で用意する書類の一覧

あらかじめ必要な知識を身につけておけば、売却を円滑に進めやすくなります。

加えて、知識が不足したまま手続きを進めると、不動産会社の提案をうのみにしてしまったり、相場を下回る価格で手放したりするおそれもあります。

ここからは、各項目を1つずつ見ていきましょう。

住まいの売却方法は主に2種類｜仲介・買取

住まいを売却する手段は、主に次の2つに分けられます。

	仲介	買取
メリット	相場に近い価格で売却しやすい 専門的な知識がなくても進められる 価格交渉まで支援を受けられる	短期間で手放せる 売れ残る心配が少ない 手続きの流れがシンプル リフォーム・修繕をせずに済むケースが多い
デメリット	売却完了までに期間を要しやすい 仲介手数料の支払いが必要	売却価格が相場を下回る 対応する業者が少なく比べにくい 買取価格の根拠が見えにくい

売却方法1.「仲介」

メリット	デメリット
相場に近い価格で売却しやすい 専門的な知識がなくても進められる 価格交渉まで支援を受けられる	売却完了までに期間を要しやすい 仲介手数料の支払いが必要

売却方法の1つ目は「仲介」です。

仲介は、売主が不動産会社へ依頼して、購入希望者を見つけてもらう売り方です。

売却に精通した専門家がサポートするので、売主に専門知識がなくても、相場に沿った価格で売り出しやすい点が特長です。

ただし仲介は、買主が決まるまでに時間を要しやすいことも覚えておきましょう。

売却方法2.「買取」

メリット	デメリット
短期間で手放せる 売れ残る心配が少ない 手続きの流れがシンプル リフォーム・修繕をせずに済むケースが多い	売却価格が相場を下回る 対応する業者が少なく比べにくい 買取価格の根拠が見えにくい

売却方法の2つ目は「買取」です。

買取は不動産会社自体が買い手となる仕組みのため、仲介と比較して短期間で契約がまとまります。

反面、売却価格の相場は仲介より低めになるので、希望額どおりに売れるケースは多くありません。

「時間がかかっても高値での売却を目指すなら仲介」「早めに現金を手にしたいなら買取」のように、ご自身の事情に合わせて選ぶのがよいでしょう。

売却時の相場｜築年数で大きく変動

売却価格の相場は、建物の築年数によって大きな差が生じます。

築年数ごとの相場の目安を、以下の表にまとめました。

【一戸建ての売却相場（築年数別）】

築年数	下落率	購入時の価格
築5年以内	0.0%	2000万円	3000万円	4000万円	5000万円
築5～10年未満	3.7%	1926万円	2889万円	3852万円	4815万円
築10～15年未満	7.6%	1848万円	2772万円	3696万円	4620万円
築15～20年未満	9.7%	1806万円	2709万円	3612万円	4515万円
築20～25年未満	19.9%	1602万円	2403万円	3204万円	4005万円
築25～30年未満	25.1%	1498万円	2247万円	2996万円	3745万円
築30年～	45.5%	1090万円	1635万円	2180万円	2725万円

【マンションの売却相場（築年数別）】

築年数	下落率	購入時の価格
築5年以内	0.0%	2000万円	3000万円	4000万円	5000万円
築5～10年未満	15.2%	1696万円	2544万円	3392万円	4240万円
築10～15年未満	17.3%	1654万円	2481万円	3308万円	4135万円
築15～20年未満	28.0%	1440万円	2160万円	2880万円	3600万円
築20～25年未満	32.4%	1352万円	2028万円	2704万円	3380万円
築25～30年未満	47.3%	1054万円	1581万円	2108万円	2635万円
築30年～	70.4%	592万円	888万円	1184万円	1480万円

※レインズが公表している「首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況【2026年1～3月】」のデータから算出しています。

※下落率は築5年以内（0％）を起点にした数値です。相場の動きによっては、築年数の浅い区分どうしで価格の大小が入れ替わることもあります。

住宅の売却相場に大きく影響するのは、先ほど触れた「築年数」と「エリア」です。

国土交通省「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」の資料では、建物部分の価値は築20年でおおむねゼロになるとされています。

したがって、築20年を超えた家では「エリア」ごとの相場がより重視されやすくなります。

当サイトでは、築年数ごと・エリアごとの売却相場も紹介しています。相場が気になる方は、あわせてチェックしてみてください。

ご自宅の相場を具体的に知りたい方は、売却価格の相場を確認する手順をご覧ください。

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家を売る時期｜築浅のうちほど高値がつきやすい傾向

一般的に、建ってからの年数が浅い家ほど、売り出したときに高い価格がつきやすいとされています。

売り時を考える際に重視される要素としては、主に次のものが挙げられます。

あわせて、実際に取引がまとまった件数の動きも確認しておきましょう。

次の図は、首都圏における中古マンションと戸建ての成約件数を、時期ごとに示したものです。

グラフからは、取引がまとまりにくい月と、反対に件数が伸びる月があることが読み取れます。

◆成約件数が落ち込む時期（12〜1月・8月）
住まい探しをする人の動きが 落ち着きやすい時期 とされるため、急いで手放す必要がなければ、売り出す時期をずらすことも検討するとよいでしょう。

◆成約件数が伸びる時期（2〜3月）
売却を円滑に進めたい場合は、この時期に合わせて販売活動に力を入れるのが効果的とされています。
買い手が積極的に物件を探している時期に売り出すと、より高い価格で成約できる可能性があります。

要するに、2〜3月（成約件数が伸びる時期）は家を求める人が多くなり、売却が順調に運びやすい時期だと考えられます。

春先は転勤や進学などに伴って住まいを探す人が増え、市場に動きが出やすくなります。加えて、金利の動向や税制の改正といった外部要因にも目を配りながら、売り出す時期を検討することが大切です。

できれば需要が高まる時期より少し早めに準備を進めておくと、希望に近い価格で成約できる見込みが高まるでしょう。

売り時の考え方については売却のタイミングを左右する4つの要素でより詳しくまとめていますので、あわせてご覧ください。

家を売る依頼先の選び方｜「集客力」と「販売戦略」で見極める不動産会社

「家を手放したいものの、どこの不動産会社に相談すればよいのか分からない」と悩んでいる方も多いのではないでしょうか。

不動産会社は大きく「大手」と「地域密着型」に分かれ、得意とする領域や売却の成功率にも違いがあります。したがって、自分に合った会社に依頼できるかどうかが、高値かつ短期間での売却を左右する大切な要素といえます。

大手と地域密着型とで成功率に差が出る理由を、両者の特徴から見ていきましょう。

言い換えると、成功率の差は「集客力」と「販売戦略」の違いから生まれるものと考えられます。

大手は全国に広がる広告網とネットワークを生かして多くの購入希望者に情報を届けられるため、とりわけ都市部や人気の高い地域では早めの成約が見込めます。

対して地域密着型の会社は、地元の市況に通じており、その土地ならではの購入ニーズを踏まえた販売戦略を立てられます。エリアの相場に見合った価格で売り出しやすいことから、地方の物件や需要が限られる物件で力を発揮しやすいでしょう。

以上のことから、物件の特徴や売却の目的に合わせて依頼先を選ぶことが、成功の可能性を高めるポイントになります。

たとえば「戸建ての売却を得意とする会社」や「物件の所在地に詳しい会社」など、ご自身の物件と相性のよい依頼先を見極めることが大切です。

そうした会社探しに役立つのが「不動産一括査定サイトおすすめランキング」です。
※不動産一括査定サイトは、複数の不動産会社へまとめて査定を申し込めるサービスを指します。

戸建ての売却を得意とする会社を探すなら、イエウールの活用を検討するとよいでしょう。

戸建て売却に強い会社探しに、なぜイエウールが向いているのか？

→年間20万という売却成立のサポート件数を誇り、ほかと比べて際立って多いためです（2026年9月時点）。

サービス名	売却成立のサポート実績
イエウール	年間20万件
HOME4U	累計65万件※1
すまいValue	累計117万件※2

イエウールが2014年にサービスを始めていることを踏まえると、大まかに見積もっても他サイトを上回る件数であることがうかがえます。

成立件数の多さから、戸建ての売却においても頼りになるサービスだと考えられます。

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次に、物件の所在地に詳しい会社を探したい場合は、LIFULL HOME’S（ライフルホームズ）が候補になります。

エリアに強い会社探しで、なぜLIFULL HOME’Sが役立つのか？

→全国4,900社以上の不動産会社と提携しており、大手はもちろん中小や地域密着型の会社まで幅広くカバーしているためです（2026年9月時点）。

サービス名	提携する不動産会社数
LIFULL HOME’S	4,900社以上
HOME4U	約2,500社
すまいValue	6社直運営

LIFULL HOME’Sは提携している不動産会社の数がほかのサイトより際立って多く、地域事情に詳しい会社に出会える可能性が高い点で心強いサービスです。

＼ 地方・郊外の物件でも、地域に詳しい会社を探せます ／

家の売却で用意する書類一覧｜固定資産税納税通知書・登記識別情報・土地測量図など

家の売却では、売り出しの前や契約を結ぶタイミングなど、場面ごとに求められる書類があります。早めにそろえておくと安心です。

手続きの最中に書類が足りないとわかると、販売活動が止まったり、契約が予定どおりに進まなくなったりするおそれがあります。

主な書類を以下にまとめました。

・登記識別情報または登記済権利証
・固定資産税納税通知書・課税明細書
・土地測量図・境界確認書（敷地の広さや隣地との境目をはっきりさせるもの）
・建築確認済証・検査済証（建物が建築基準法の基準を満たしているかを示す書類）
・耐震診断報告書（お持ちの場合）（建物の耐震性を示すもの）
・売買契約書ほか関連書類　等

売ると決めた段階で必要な書類を洗い出し、前もって手配しておくと、取引を滞りなく進めやすくなります。

各書類の入手先は、のちほど「家を売るときの具体的な手順（決済・引渡し）」で詳しく取り上げています。あわせてご確認ください。

家を売却するまでの具体的な流れ

記事のはじめにご紹介したように、家の売却は大きく分けて以下の8ステップで進みます。

ここからは各ステップの進め方を、気をつけたい点とあわせて順に見ていきます。

① 現状の確認【売却に向けて準備を整える】

売却に向けたステップ1として取り組みたいのが「現状の確認」です。

納得できる価格で滞りなく手放すには、自分の希望を整理し、相場をつかみ、建物の状態を確かめておくことが欠かせません。
前もって準備しておけば、売却でのつまずきを減らし、よい時期を見計らって手続きを進めやすくなります。

売却の希望と相場の確認

最初に、売り出す時期と金額について、自分なりの目標を書き出してみましょう。

家を売る理由は、ローンを完済したい、住み替えの資金を用意したい、相続した家を手放したいなど、家庭ごとにさまざまです。目的をはっきりさせておくと、のちの判断がぶれにくくなります。

加えて、思い描いている価格が実際の相場とかけ離れていると、買主がなかなか見つからず、最終的に価格を下げることになる場合もあります。

条件の近い物件がいくらで取引されているか、次のようなサイトで調べておくと安心です。

物件の状態確認

相場を調べるのと同時に、権利関係や敷地の状況など、家そのものの確認も進めておきましょう。

東京都住宅政策本部の「安心して既存住宅を売買するためのガイドブック」では、売り出す前に権利関係や建物の物理的な状態を確かめておくことが、引渡し後のトラブル予防につながると説明されています。

買主にとって、建物のコンディションは購入を決める大きな判断材料です。とりわけ雨漏り・シロアリの被害・給水や配管のトラブルが見つかると、価格を引き下げられる原因になりかねません。

さらに、隣地との境界や建築に関する制限といった法令上の事項も、確認を怠ると契約を結んだあとで揉めるおそれがあります。

確認作業には、「安心して既存住宅を売買するためのガイドブック」に収録された「物件チェックリスト」が役立ちます。

【参考：物件チェックリスト】

② 査定の依頼【自宅の価値をつかむ】

続くステップ2で行うのが「査定の依頼」です。

査定を受けるといくらくらいで売れそうかの見当がつき、無理のない売り出し価格を決めやすくなります。

あわせて、査定時の受け答えから各社の対応ぶりや仕事への向き合い方を見て、任せられる会社かどうかを見極める手がかりにしたいところです。

複数社への査定依頼

売りに出そうとしている家について、複数の不動産会社に売却見込み額を算出してもらいます。

査定の役割は価格を知ることにとどまりません。担当者とやり取りするなかで、仲介を任せる会社を選ぶための材料を集める機会でもあります。

提示される金額は、各社が蓄積してきた取引実績や、エリアの市況の読み方、算出の方法によって差が出ます。

1社だけの金額をうのみにせず、何社かの査定結果を並べて見比べることが大切です。

一括査定サイトの活用

不動産の一括査定サイトなら、まとめて複数社に依頼できるため、各社へ個別に申し込む手間を省けます。

なお、査定結果の読み解き方や妥当な価格の考え方も押さえておきたいところです。

③ 媒介契約【依頼先となる不動産会社を見極める】

ステップ3として取り組むのが「媒介契約」の締結です。

媒介契約は、家などの不動産を手放すにあたり、買主探しの仲介を不動産会社へ任せるための契約を指します。
契約を結んだあとは、不動産会社が販売活動を担い、購入してくれる相手を探す流れとなります。

どの媒介契約を選ぶかによって、不動産会社が販売にかける熱量は変わり、売却がうまく進むかどうかも左右されます。
契約の中身をしっかり把握し、納得できた段階で締結するよう心掛けましょう。

選べる媒介契約の形態

依頼先の不動産会社が決まった段階で、媒介契約を結ぶ流れになります。

媒介契約は次の3種類に分かれているため、自分に合うものを見極めて選ぶことがポイントです。

契約の種類	主な特徴
専属専任媒介契約	依頼先は1社に限定されます。売主が自分で買主を見つけた場合も、依頼中の媒介業者を通して契約を結ぶ決まりです。レインズ（※）への登録が義務づけられており、業者側には販売状況を1週間に1 回以上報告する義務もあります。
専任媒介契約	1 社にしか依頼できず、レインズへの登録が義務となる点は専属専任媒介契約と共通です。一方で、売主が自力で見つけた買主とは、業者を介さずに契約を結べます。販売状況の報告は2 週間に1 回以上と定められています。
一般媒介契約	複数の業者へ同時に依頼できます。売主が自ら見つけた買主と、業者を通さず契約を結ぶことも可能です。レインズへの登録は義務づけられていません。

※レインズ：指定流通機構（国土交通大臣が指定）が運営する物件情報のネットワークシステム。専属専任媒介契約または専任媒介契約を結んだとき、さらに売買等の契約がまとまったときには、宅地建物取引業者に対して取引価格等の登録・通知が義務として課されている。

ざっくり言えば、売主側の制約が大きい契約ほど、不動産会社は販売に力を入れやすい仕組みです。

ふさわしい契約形態は売主の事情や希望によって変わりますが、とくにおすすめしたいのは「専属専任媒介契約」です。

「一般媒介契約」は複数の会社と並行して契約できる反面、各社が力を入れにくくなり、よい条件で売り抜くのは難しくなりがちです。

不動産会社側からすると、手間をかけて販売しても他社に成約を持っていかれるおそれがあり、取り組む旨みが小さい案件といえます。

「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」とで異なるのは、売主が見つけた相手と直接契約を交わせるかどうかという点です。とはいえ、自力で買主が見つかった場合でも、不動産会社を間に入れたほうが安心でしょう。

個人同士だけでやり取りを進めると、トラブルに発展するおそれがあるためです。

加えて、買主が住宅ローンを利用するケースでは、不動産会社が作成する重要事項説明書などがそろっていないと、ローンの申し込みを受け付けてもらえないのが一般的です。

こうした理由から、とくにこだわりがなく契約形態の選び方に迷うときは、まず「専属専任媒介契約」を候補にしてみてください。

仲介手数料の上限と支払い時期

媒介契約を結ぶときは、契約書に書かれた条件を丁寧にチェックしておくことが欠かせません。

なかでも見落としたくないのが、仲介手数料としていくらを、いつ不動産会社へ払うのかという点です。

仲介手数料には法律上の上限があり、次のように決められています。

※いずれも別途、消費税がかかります。

一例として、家が1,000万円で売れたケースで上限額を算出してみます。

仲介手数料は成功報酬の扱いとなるため、売買契約がきちんと成立したときに限って支払いが発生します。

媒介契約を結んだあとでも、売却に至らなければ手数料の支払いは不要です。

支払いのタイミングは、売買契約の締結時に半額、決済・引渡しの際に残りの半額とするケースが多く見られます。

ほかに費用が発生しないか、いつ何を支払うのかを、契約書で前もってチェックしておくと安心です。

④ 販売活動【買主探しをスタート】

ステップ4にあたるのが「販売活動」です。

この段階では、不動産会社と話し合いながら売り出し価格や売り方の方針を固め、購入者を探していきます。
あわせて、購入を検討している人の内覧に丁寧に応じることで、成約までの流れが円滑になりやすくなります。

売り出し価格と販売方針の決め方

媒介契約が済んだら、担当者と打ち合わせをして売り出し価格と販売の進め方を決め、いよいよ市場に出していきます。

売り出し価格は、売主が希望する金額と不動産会社が出した査定価格を照らし合わせながら決めていきます。

最終的な成約価格は買主側の希望額との交渉で決まるため、交渉の余地を見込んで、やや高めに設定するケースが多いでしょう。

もっとも、ふさわしい売り出し価格は販売戦略によって異なるので、担当者と十分に話し合うことが大切です。

内覧を迎える際の注意点

物件の情報が世に出て、関心を持った人が現れると、「内覧」の希望が寄せられます。

内覧は、購入を考えている人が物件まで足を運び、自分の目で確かめる見学のことです。

内覧の場で好印象を持ってもらえれば、成約までスムーズに進みやすくなります。

また、内覧に来た人と、契約条件に関わるやり取りはしないよう気をつけましょう。

例を挙げると、「●●の箇所は直してもらえますか？」「はい、大丈夫です」のような口約束を交わしてしまうと、あとから揉めごとにつながるおそれがあるためです。

⑤ 条件の交渉【買主との合意点を探る】

家を売る流れのステップ5にあたるのが「条件交渉」です。

売主と買主それぞれの要望を擦り合わせ、双方が納得したうえで取引をまとめるための大切な段階といえます。

交渉の対象は金額に限られません。引渡しのタイミングや設備の修繕といったいくつもの項目を並行して調整していく点が、不動産売却ならではの特徴です。

交渉の対象になる主な条件

内覧の後に購入を検討する方が出てきた段階で、売買条件についての話し合いが始まります。

交渉で意識したいのは、売主と買主のどちらも受け入れられる着地点を探ることです。金額以外の条件にも目を向けて調整すれば、契約までたどり着ける見込みが高まります。

なかでも価格に関しては、多くの場合「買主から値下げの相談が入るもの」と心得ておくと安心です。

値引きに応じられる上限をあらかじめ決めておけば、買主から価格の相談があった際も落ち着いて判断しやすくなります。

希望条件の担当者との事前共有

買主側から強い姿勢で値下げを求められた場合でも、慌てずに、譲歩できない一線は守り抜く姿勢が求められます。

備えとして、どこまでなら歩み寄れるのかを不動産会社の担当者と前もって話し合い、基準を決めておくとよいでしょう。

売主と購入希望者がともに受け入れられる着地点を見いだせれば、売却の手続きも滞りなく進みやすくなります。

⑥ 契約の締結【買主と正式に契約を交わす】

家の売却のステップ6では、買主と「売買契約」を交わします。

契約が結ばれた時点で売却は確定し、引渡しへ向けた準備の段階へと移ります。

ただし、契約後は売主にも買主にも法律上の義務が生じます。内容を十分に確かめ、トラブルの芽を前もって摘んでおくことが大切です。

契約書で確認したい項目

購入希望者と条件面で合意できた段階で、売買契約を結びます。

不動産取引で生じるトラブルには、「契約内容をよく確かめていなかった」ことが原因となっているケースも見られます。

※不動産流通推進センターのフォローアッププログラム

契約の前に売買契約書の草案をもらい、時間をかけて中身を確認しておきましょう。

売買契約書には、売却価格や引渡しの時期、費用の負担、違約金をはじめとする取引上の条件が一通り盛り込まれています。後々のもめごとを避けるためにも、事前の確認が欠かせません。

解約手付の仕組み

売買契約で押さえておきたい項目の一つが「解約手付」です。

言い換えると、手付金とは、自分の都合で契約を取りやめる側が相手に支払うペナルティのようなものといえます。

手付金の額は、安易な契約解除を防ぐ歯止めとして妥当な水準にしつつ、自分が支払う側に回るケースも想定して決めることが大切です。

目安は、売買代金に対して10％程度とされることが多いようです（2026年9月時点）。

⑦ 決済・引渡し【代金を受領して物件を明け渡す】

ステップ7として取り組むのが「決済・引渡し」の手続きです。

手続きが終わった時点で物件は正式に買主のものとなり、売主の手元には売買代金が入ります。

ただし、当日に不備※が見つかった場合には、契約違反とみなされるおそれもあります。

※ここでいう不備とは、売主が用意しておく書類をそろえ忘れてしまうケースを指します。

当日を滞りなく迎えられるよう、書類と手続きの段取りを前もってチェックしておくことが大切です。

決済日当日の進み方

関係者が不動産会社や金融機関、司法書士事務所といった場所に集まり、決済・引渡しを進めます。

買主が売買代金を支払い（住宅ローンを使う場合は融資が実行されます）、売主は所有権移転登記で用いる書類を一式そろえて買主側へ渡します。

所有権移転登記の申請は、売主と買主の両者から依頼を受けた司法書士が代理で行うのが一般的です。

当日までにそろえる書類

決済・引渡しに向けては、求められる書類を漏れのないようそろえておくことが欠かせません。

売主の用意が足りずに、契約で定めた期日に引渡しを終えられなければ、大きなトラブルにつながるおそれがあるからです。

各書類をどこで手に入れられるのかも、あらかじめ把握しておくと安心です。

書類名	取得先
登記識別情報または権利証	不動産の取得時に法務局が交付したものを使います。
印鑑証明書・住民票	市区町村の役所、またはコンビニ（マイナンバーカードが必要）
固定資産評価額証明書	市区町村役所の税務課※1
司法書士への委任状	司法書士へ依頼したときに、事務所側から渡されます。
実測図や境界確認書	測量を担当した土地家屋調査士や建築士事務所※2

※1：取得の際に用意するもの→本人確認書類と、不動産の所在地がわかる情報
※2：測量後に役所へ登録していれば、市区町村の役所が保管しているケースもあります。

仲介手数料の残金についても、売主が不動産会社へ支払うのは決済・引渡しの日です。

⑧ 確定申告【売却後の税金の手続き】

ステップ8として控えているのが「確定申告」です。

ここでは、申告が求められるケースや手続きを行う時期、特例・控除を受けるための方法を取り上げます。

売却にかかわる税の手続きは、期限に遅れるとペナルティを科されるおそれもあります。早めに準備へ取りかかり、滞りなく申告を終えましょう。

申告を行う期間

申告期間は、不動産を売った日の翌年2月16日〜3月15日です。

売却後の確定申告は原則として自分で進められますが、控除や経費の計上が込み入るケースでは専門家に任せると心強いでしょう。

相談先としては税理士が挙げられるほか、最近は「確定申告代行サービス（オンライン含む）」も利用できます。

税理士（税務のプロ）
　譲渡所得や控除の知識が豊富で、込み入ったケースにも対応しやすい
　書類の作成から税務署とのやり取りまで広く任せられる

確定申告代行サービス（オンライン含む）
　書類をオンラインで提出すれば、必要な項目の入力や書類作成を代行してもらえる
　踏み込んだ税務相談を希望するなら、税理士資格のある担当者が在籍しているか確かめておくと安心

税理士の探し方としては、ネット検索や知人からの紹介、税理士紹介サイトの活用に加え、売却を任せた不動産会社や借入先の金融機関から提携税理士を紹介してもらう方法もあります。

確定申告代行サービスであれば、「確定申告代行」といったキーワードで検索すると見つかります。最近は税理士事務所が手がける代行サービスも増加傾向にあります。

依頼時にかかる費用の目安は次のとおりです。あくまで一般的な水準としてご覧ください。

依頼の方法	費用相場の目安
税理士へ直接依頼	3万円〜10万円程度
確定申告代行サービス（オンライン）	2万円〜5万円程度
不動産会社と提携する税理士	3万円〜10万円程度（紹介料を含む）

※依頼する範囲（書類の作成だけか／税務署への提出・相談まで含むか／電話サポートがあるか など）に応じて費用は変動します。

わからない点が出てきたら、税務署や税理士へ早めに相談するなどして、準備を整えておきましょう。

申告が必要になるケース

確定申告が欠かせないのは、次のようなケースです。

譲渡益や特例・控除の詳細は、後半の「家を売る際にかかる費用・税金」で取り上げます。

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家の売却完了までに要する期間の目安

首都圏の2025年のデータでは、売り出しから買主が決まるまでに要した日数は、中古マンションで82.5日、中古戸建住宅で100.9日でした。買主が決まったあとにも諸手続きが控えているため、引き渡しの時期まで見通すなら、もう1〜2か月ほどゆとりを持たせて計画しておくと落ち着いて進められます。

【売却完了までに要する期間の目安】
① 物件の種別ごとに見る売却期間の目安
② 長期化の原因と、引き渡し日からさかのぼって組む売却計画

物件の種別ごとに見る売却期間の目安｜マンション82.5日・戸建て100.9日

どのくらいの日数で買主が見つかるかは、マンションか戸建てかといった物件の種類によって変わります。東日本レインズ（公益財団法人東日本不動産流通機構）がまとめた首都圏の2025年のデータでは、物件の登録から契約がまとまるまでに要した日数が以下のように示されています。

種別	成約に至るまでの所要日数
中古マンション	82.5日（約2.7か月）
中古戸建住宅	100.9日（約3.3か月）
土地	89.8日（約3.0か月）

マンションと比べると、戸建ては買主が決まるまでに2〜3週間ほど多く時間を要する傾向がうかがえます。戸建ての場合は、土地の形や道路への接し方、建物の傷み具合など、購入を検討する側がチェックするポイントが増えることが一因とみられます。

上の表の日数は、売り出しを始めてから購入希望者と契約がまとまるまでの期間を指しています。契約後にも、買主側の住宅ローン本審査、引っ越しの準備、登記といった工程が残ります。引き渡しの完了までを見通すには、表の日数にさらに1〜2か月を上乗せして考えておくと安心です。

市場の状況を踏まえて売り出すタイミングを検討したい方は、マンションの売り時を見極めるポイントを解説した記事も参考にしてください。

長期化の原因と、引き渡し日からさかのぼって組む売却計画

売却が長引くケースでよく見られる原因としては、相場とかけ離れた売り出し価格、内覧に応じられる日時の少なさ、需要が落ち着く時期での売り出しの3点が考えられます。どれも売主の工夫しだいで改善を図れる部分といえます。

• 相場とかけ離れた価格で売り出している：反響が得られないまま日数だけが経過し、値下げを繰り返す流れに陥りやすくなります
• 内覧に応じられる日時が少ない：見学してもらえる機会が減るため、購入を検討する人と接する場面も限られてしまいます
• 住み替えの多い時期を外して売り出した：1〜3月と9〜10月は、引っ越しに伴う需要が活発になりやすい時期といわれています

引き渡したい時期がはっきりしているなら、その時期からさかのぼって段取りを組むと計画を立てやすくなります。仮に引き渡しの期限を4月としたいのであれば、買主が決まるまでの期間（マンションなら約2.7か月、一戸建てなら約3.3か月）に契約後の1〜2か月分を加えると、前年10〜11月あたりまでに査定を申し込んでおく見通しになります。

＼ 複数社の意見を比べると、相場も期間も見立てやすくなります ／

家の売却で発生する費用と税金

家を売却するときは、いくつもの費用や税金の支払いが発生します。

あらかじめ内訳をつかみ、必要なお金を用意しておくと安心です。

【家の売却で発生する費用と税金】
① 仲介手数料と諸費用
② 売却益にかかる税金｜譲渡所得税

仲介手数料と諸費用｜成約時に不動産会社へ払う報酬や印紙代など

最初に押さえておきたいのが、仲介手数料をはじめとする諸費用です。主な内訳は次のとおりです。

【売却時に発生する主な費用】

項目	概要（金額はおおよその目安）
仲介手数料	売買が成立したときに不動産会社へ支払う報酬 代金が200万円以下の場合：売買代金×5% 代金が200万円超400万円以下の場合：売買代金×4%＋2万円 代金が400万円超の場合：売買代金×3%＋6万円 （別途、消費税がかかります）
印紙代	売買契約書へ貼る収入印紙の代金 （売買代金に応じて額が変わります／参考：印紙税額の一覧表）
ローンを一括返済する際の手数料	1〜3万円＋消費税
抵当権を抹消する登記（住宅ローン）	登録免許税（抹消登記）：1,000円（1不動産ごと） 司法書士に支払う報酬：2〜3万円程度
ハウスクリーニング代	3万円〜
引っ越し代	3万円〜10万円以上（間取りや荷物の多さで変動）

仲介手数料の金額は、次の速算式でおおまかに算出できます。

具体例として、「住宅ローンが残る、売買代金2,000万円のマンション」を売るケースで費用を見積もってみます。

【費用の試算例】

• 仲介手数料：2,000万円 × 3％ + 6万円 に消費税を加えて 726,000円
• 印紙代（収入印紙）：10,000円
• 抵当権の抹消にかかる費用：22,000円
• ハウスクリーニング代：50,000円
• 引っ越し代：100,000円

　 —

　総額：908,000円

売却益にかかる税金｜譲渡所得税

自宅の売却で得た譲渡所得への課税は「分離課税」と呼ばれ、給与所得をはじめとする他の所得とは切り離して税額を算出します。

譲渡所得金額の求め方

税金の対象になる譲渡所得金額は、次の計算式で求めます。

このように、税金の対象となるのは売却代金そのものではなく、経費を引いたあとに利益（儲け）が残った場合です。

譲渡所得にかかる税率

算出した譲渡所得金額には、次の税率で所得税・住民税（いわゆる譲渡所得税）が課されます。

表のように、「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」のどちらに当たるかで税率に差があります。

区分ごとの判定基準は次のとおりです。

長期譲渡所得	売却した年の1月1日時点で、土地・建物を持っていた期間が5年を超える
短期譲渡所得	売却した年の1月1日時点で、土地・建物を持っていた期間が5年以下

所有期間が「5年」を超えるかどうかで税率に大きな開きが出るので、売却時期を考える段階で意識しておくと安心です。

売却時に使える特例・控除

譲渡所得金額がプラス（黒字）になっても、特別控除を活用して税負担を抑えることで、納める税額が少なくなったり、納税の必要がなくなったりするケースがあります。

一例として、マイホームの売却で所定の要件を満たせば「3,000万円の特別控除の特例」の対象となり、利益のうち3,000万円までを差し引けます。

判断に迷う点がある場合は、税務署や税理士といった専門家に相談しつつ、確定申告に備えると安心です。

お近くの相談先については、税についての相談窓口（国税庁）のページで調べられます。

売却に伴う費用と税金は細かな条件によって変わるため、売り出す前にひととおり確認しておくことをおすすめします。

状況別に見る家の売却方法

住宅ローンの返済が続いているか、相続で引き継いだ物件か、住んだまま売り出すのかなど、置かれた状況によって家の売却の段取りは異なります。以下では、とくにご相談の多い6つのケースを取り上げ、はじめに押さえておきたいポイントをまとめました。

【状況別に見る家の売却方法】
① ローン返済中の家の売却
② 相続物件・空き家の売却
③ 離婚時の家の売却
④ 居住中の売却と住み替え
⑤ 築40年級の古家の売却
⑥ 売れ残ったときの立て直し方

ローン返済中の家の売却｜残債と売却額の差を埋める方法

売却で得たお金でローンを全額返済し、抵当権を外せるのであれば、返済途中の家でも売り出せます。最初にチェックしたいのは、ローン残高と想定される売却価格との開きです。

売却額がローン残高より多いケースを「アンダーローン」、少ないケースを「オーバーローン」といいます。アンダーローンなら、決済の場で売却代金を返済に充てて完済し、引き渡しまで一気に進められます。

オーバーローンのときは、足りない金額を手元資金でまかなうか、住み替えローンを利用するかを考えることになります。住み替えローンとは、新しい住まいの購入費に残りの債務を加えて借り入れる仕組みです。ただ、借りる金額が膨らむため、審査のハードルは上がりやすいといわれています。

購入を先行させて住み替える場合、一定期間ローンを2本同時に返済するダブルローンの状態に陥るケースもあります。毎月の返済額がどう推移するかを試算したうえで行動に移すと安心です。

＼ ローン残高と査定額の差をまず把握しましょう ／

相続物件・空き家の売却｜相続登記の完了が売り出しの前提

親などから引き継いだ家を売り出すには、名義を相続人に移す相続登記を先に完了させる必要があります。相続人が複数いるときは、遺産分割協議で取得する人を決める段階からのスタートです。

相続で取得した家を売る際には、税負担を抑えられる特例が2つあります。どちらにも適用期限が設けられているので、売り出す時期を検討するタイミングで一緒にチェックしておくと安心です。

制度名	適用期限と主な条件
取得費加算の特例	相続開始日の翌日から、相続税申告の期限翌日以後3年が経過する日までに売却すること。相続税が課されていることが適用の条件
空き家の3,000万円特別控除	平成28年4月1日から令和9年12月31日までの期間に売ること、売却額が1億円以下であること、昭和56年5月31日以前に建てられた家屋であることなどが条件

売却・賃貸・保有の継続のどれを選ぶか決めかねている方は、実家の空き家をどう扱うかや、実家の処分を判断するポイントを解説した記事も参考にしてください。

＼ 空き家や地方にある家の査定にも対応しています ／

離婚時の家の売却｜まずは名義とローンを整理

離婚をきっかけに家を手放すときは、販売に取りかかる前に、名義とローンがどうなっているかを把握しておきます。チェックポイントは「登記簿上の所有者はどちらか」「ローンの契約者・連帯保証人はどちらか」の2点です。

夫婦の共有名義になっている物件は、共有者が全員同意しない限り売れません。一方だけの判断で売却を進めることはできないので、話し合って決めた内容を書面にまとめておくと、後々の手続きが円滑に進みます。

ローンの残債があるときは、売却額で返し切れるかどうかによって手順が異なります。返し切れない場合は、夫婦間で住む人と返す人を取り決めたとしても、金融機関との契約内容はそのまま残る点に気をつけましょう。

居住中の売却と住み替え｜引き渡しまで今の家で暮らせる

今の家に暮らしたまま売却活動を進めることも可能です。引き渡し日まで住んでいられるので、事前に仮住まいを確保しなくても問題ありません。居住中の状態で売りに出されている物件も、実際には多く見られます。

居住しながら売る際に負担となりやすいのが内覧の受け入れです。購入希望者の見学に合わせて時間をつくる必要があり、その都度の片付けや清掃も欠かせません。内覧日をまとめて組めるよう不動産会社と調整しておけば、手間を減らしやすくなります。

住み替えの場合は、売るのと買うのとどちらを先にするかによって、お金の段取りが異なります。売り先行であれば売却額が確定した段階で新居を探せる反面、引き渡しまでに転居先が見つからないと仮住まいを用意することになります。買い先行であれば次の家を確保してから動けますが、売却に時間がかかると負担が二重になります。くわしくは住み替えに適した時期の記事でまとめています。

築40年級の古家の売却｜土地として売り出すという選択肢

築年数を重ねた家は、建物部分がほぼ評価されず、売却価格の大部分を土地の値段が占めるケースが多く見られます。記事の前半でも説明したように、木造戸建ての建物は築20年前後で価値がほぼゼロに近くなるといわれています。

考えられる方法は3つで、今の状態のまま売り出す、建物を取り壊して更地にしてから売る、買取に出す、のいずれかです。どれが向いているかは、立地や建物のコンディションしだいで異なります。

• 今の状態で売り出す：取り壊しの費用は発生せず、購入希望者はリフォームや建て替えを見込んで検討することになります
• 取り壊して更地にしてから売る：土地としての魅力が伝わりやすくなる反面、解体費用がかかるうえ、建物が無くなると固定資産税の住宅用地の特例が適用されなくなる点に気をつけたいところです
• 買取に出す：売却額は低めになるものの、契約不適合責任をどう扱うかも含めて、条件をまとめやすくなります

取り壊しを考えているなら、更地にしてしまう前に不動産会社に意見を聞いておくと安心です。建物が残っている状態を望む買主もいるため、先に解体すると打てる手が限られてしまいます。マンションをお持ちの方は、築40年マンションを売却する方法も参考にしてください。

＼ 古い家や事情のある物件の買取についても相談可能です ／

売れ残ったときの立て直し方｜価格・見せ方・依頼先の3点を点検

販売を始めて3か月が経っても反響がないときは、価格、見せ方、不動産会社の3点を順番に点検します。前半で紹介したように、首都圏で成約に至るまでの日数は中古マンションが82.5日、中古戸建住宅が100.9日です。この日数を超えた時点が、何らかの対策を講じる目安になると考えられます。

• そもそも問い合わせが入らない：相場とかけ離れた価格になっている可能性が考えられ、まずは売り出し価格を見直すことが有力な対策です
• 問い合わせはあっても内覧につながらない：掲載している写真の枚数・明るさや、紹介文に盛り込んだ情報の量を点検します
• 内覧はあっても申し込みにつながらない：部屋の印象や、内覧での案内の仕方を改善できる余地があります

媒介契約は最長3か月と決められているので、期間が終わるタイミングは依頼先を見直すきっかけにもなります。販売状況の報告に不満がある場合、更新の際に別の会社への切り替えを検討することも可能です。原因別の対処法は売れないマンションの原因と対策を解説した記事でも紹介しています。

＼ 今の状況を伝えると、売却の進め方を提案してもらえます ／

家の売却で見落とされがちなポイント

本記事の締めくくりとして、家の売却をはじめとする不動産売却で気をつけたいポイントを確認していきます。

所有期間・ローン残債といった前提条件の整理

売却をうまく進めるうえでは、所有期間がどのくらいか、住宅ローンがどれだけ残っているかといった前提を、最初に洗い出しておくことが大切です。

家の状態や売り出しに適した時期、選ぶべき売却手段は人によって変わるので、状況の全体像をつかんでから計画を立てて動くことをおすすめします。

物件チェックを行う際は、記事の前半で取り上げた「安心して既存住宅を売買するためのガイドブック」を手元に置き、項目ごとに確認しながら整理してみてください。

あわせて、ローンの借入先である金融機関や管轄の税務署、不動産会社の営業担当者といった各分野のプロにも相談し、さまざまな角度から情報を集めておくと安心です。

仲介手数料をはじめとする支払いタイミングの確認

2点目として押さえておきたいのが「仲介手数料をはじめとする支払いタイミングの確認」です。

家の売却にも費用が発生するという事実は、実際に売る立場になって初めて実感する方も多いのではないでしょうか。

仲介手数料のように、売却代金を受け取るより先に支払いが求められる費用もあるので、前もって資金を用意しておくと安心です。

売却と並行して新居の購入も進める（買い替え・住み替え）ケースでは、滞りなく住み替えるための手順やかかる費用について、綿密に計画を練っておくことが大切です。

悪質な不動産業者への備え

3点目は、数は多くないものの存在する「悪質な不動産業者への備え」です。

現実に報告されているトラブルには、次のようなものがあります。

こうした被害を避けるには、「家を売るまでの具体的な流れ」の章で解説したとおり、相場感をつかんだうえで、売主側から複数の不動産会社へ声をかけ、査定を依頼することが大切です。

媒介契約を結ぶ前の段階で、依頼先のこれまでの取引実績や行政処分を受けた履歴もチェックしておきましょう。

東京都であれば、次のような情報を確認することができます。

買主との紛争を避けるための告知・確認

4点目は「買主との紛争を避けるための告知・確認」です。

契約で取り決めた内容と食い違う状態の物件を売主が引き渡してしまうと、深刻なトラブルにつながるおそれがあります。

買主から修繕を要求されるほか、状況次第では損害賠償の請求や契約解除にまで発展することも考えられます。

把握している欠陥や不具合があれば、告知書などの書面で一つ残らず買主へ伝えるよう心がけましょう。

伝えた欠陥・不具合の内容は、売主と買主の両者で確かめ合います。

「現状のまま引き渡す／修繕してから引き渡す」といった取り決めも売買契約書に明記し、のちの紛争の種を残さないようにしておきましょう。

参考：不動産適正取引推進機構「不動産売買の手引」p.7

家の売却に関するよくある質問

家の売却は、想像以上に手間と時間を要することが多いものです。

進め方や気をつけたい点、相場の目安、売り出す時期など、疑問が次々に浮かんでくる方も多いでしょう。

ここでは、売却を考えている方から特に寄せられやすい疑問を取り上げ、順に回答していきます。

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まとめ

「家を売る」をテーマにお届けした本記事の内容を振り返ります。

押さえておきたいポイントを、改めて整理しました。

売却の大まかな進め方は、次の8つのステップに沿って確認できます。

売却にともなって発生する費用や税金には、主に次のようなものがあります。

あわせて、次の点にも気を配っておくと安心です。

まずは現状の把握と査定の依頼から、一歩ずつ取りかかってみてください。