不動産見積もりの基本｜無料と有料の違いや一括査定の手順、注意点まで解説

「不動産の見積もりとは、そもそもどんなもの？」

「納得のいく金額を提示してもらうには、どうすればいい？」

このような疑問をお持ちではないでしょうか。

不動産を手放そうと考え始めた段階で、最初に大切になるのが「精度の高い見積もりを得ること」です。

見積もりの精度が高ければ、価格を高く見すぎたり低く見すぎたりして損をする事態を避け、買主との価格交渉を優位に運ぶうえで助けになります。

本記事では、不動産見積もりについて押さえておきたい基礎知識と上手に進めるコツを、順を追ってやさしくお伝えします。

依頼するときに気をつけたい点もあわせて取り上げていますので、ご自身の状況と照らし合わせながら、見積もりの手続きを進める際にお役立てください。

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不動産見積もりの基礎知識

はじめに、不動産見積もりについて押さえておきたい基本を3つに分けて確認します。

ここから順番に、くわしく見ていきましょう。

不動産見積もりは売れる価格の見通しを立てる査定

不動産見積もりは、売却を考えている物件について、現時点でいくらぐらいで売れそうかを計算し、見通しを示すものを指します。

業界では「価格査定」と呼ばれることが多く、「査定」と「見積もり」はほぼ同じ意味で使われています。

金額を算出するのは不動産会社のスタッフで、査定を無料で受け付けている会社も数多くあります。

見積もりを知りたいときは、不動産会社へ査定を申し込むのが一般的な流れです。

【無料で査定できるサービスの例】

見積もりの対象になる不動産の種類｜土地や戸建て、マンション

価格査定（見積もり）は、おもに2つの方法に分けられます。

訪問査定の際に担当者がチェックするおもな項目を、次の表にまとめました。確認がスムーズに進むよう、あらかじめ準備しておくと安心です。

土地・戸建てで確認される項目

確認項目	おもなチェック内容
1. 敷地形状	土地の形や広さ、擁壁があるかどうか、法地（のりち）の有無など
2. 敷地境界	隣の土地との境目、境界標が設置されているかなど
3. 敷地内状況	物置や境界塀、樹木、古井戸があるかなど
4. 接道幅員	道路に接している長さ、前面道路の幅など
5. 近隣関係	まわりの建物、越境しているかどうか、高圧線があるかなど
6. ライフライン	上下水道・ガス・浄化槽の状況など
7. 建物状況	室内の清潔さや日当たり、増改築の履歴、建物に傾きがないかなど
8. 管理状況	片付けの具合、壊れている設備の有無、修繕がされているかなど
9. 使用状況	住んでいるか空き家か、賃貸や駐車場として使っているかなど
10. 騒音臭気	音やにおい、振動など

マンションの専有部分と共用部分で確認される項目

【専有部分】

確認項目	おもなチェック内容
1. 眺望景観	窓からの眺め、前面道路の広さ
2. 室内状況	室内の清潔さ、日当たり、湿気の具合、リフォーム歴の有無
3. 設備状況	設備がそろっているか、破損や修繕の状況
4. 近隣関係	上下・左右の住戸との関係
5. 騒音臭気	音やにおい、振動など

【共用部分】

確認項目	おもなチェック内容
1. 管理状況	整理整頓の状態、管理会社の名称・連絡先、管理人の有無など
2. 共用施設	共用施設があるか、どのように使われているかなど
3. 駐車・駐輪場	設置の有無、機械式か自走式かといった利用形態など

机上査定と訪問査定の比較｜査定額の精度

査定の方法は、「机上査定」と「訪問査定」の2種類に分かれます。

大まかにいうと、机上査定はデータをもとに手軽に金額を出す方法で、訪問査定は担当者が現地を確認して精度を高める方法です。

机上査定では、物件の土地・建物に関する情報と、近隣の成約事例などを照らし合わせて価格を見積もります。

インターネットから手軽に申し込めて、早いと当日中に結果がわかるケースもあります。

ただ、室内のコンディションやまわりの環境など、現地に行かなければ把握できない要素は金額に反映されにくい点に注意が必要です。

訪問査定の場合は、担当者が実際に物件まで足を運び、室内の傷み具合や眺望、日当たりといった点も確かめます。

現地の状況まで加味されるぶん、実際の売却価格に近い金額が出やすいといえます。

「おおよその相場をまず知りたい」という段階なら机上査定、「売却に向けて具体的に動きたい」という段階なら訪問査定というように、目的に合わせて選ぶのがおすすめです。

不動産見積もりの費用は原則無料！それでも押さえておきたい注意点

多くの場合、不動産会社へ査定を頼んでも料金は発生しません。ただし、お金がかからないからといって油断するのは禁物です。

ごく一部ではありますが、費用のかからない査定を足がかりにして、しつこい売り込みを行う会社もあるためです。

申し込んだ直後から連日のように電話が鳴ったり、「早めに決断したほうが有利です」と売却をせかされたりする例も見られます。

不動産会社から見ると、料金を取らない査定は、売主と契約を結ぶための最初の接点という位置づけになっているからです。

一方で、周辺の売買価格の目安をつかむ手段として、費用ゼロの査定が役に立つことに変わりはありません。

さらに、一括査定サービスのなかには、営業の連絡を抑えられる仕組みを用意しているところもあります。

提示された金額が周辺の水準から大きくずれていないか、国土交通省の「不動産取引ライブラリ」をはじめとする公的なデータで確かめておくとよいでしょう。

訪問査定・机上査定それぞれの長所と短所

自宅を手放そうと思い立った段階で、多くの方が最初に迷うのは、机上査定と訪問査定のどちらに申し込むかという選択です。

両者には長所と短所がそれぞれあるため、何のために査定を受けるのかを踏まえて選び分けることが重要になります。

• 机上査定の特徴：気軽に使える反面、精度には限界
• 訪問査定の特徴：価格の精度は高いが準備に手間
• 目的に合った査定方法の選び方とポイント

本章では両方の査定方法の特徴を比べながら、後悔しにくい選び方についても順を追ってご紹介します。

机上査定の特徴：気軽に使える反面、精度には限界

細かい手続きを抜きにして自宅の大まかな値段を把握したい方に向いているのが、机上査定です。

申し込みに必要なのは所在地や間取りといった基本的な情報だけで、インターネット経由なら数分〜数時間ほどで査定結果を受け取れる点が大きな魅力です。

仕事などで時間が取りにくい方や、売るかどうかをまだ決めかねている方にとっては、とりわけ使い勝手のよい方法といえます。

一方で、気を付けたいのが査定額の精度です。

担当者が現地に足を運ばないので、部屋の傷み具合や、日当たり・騒音といった立地ならではの細かな条件は査定額に反映されません。

同じマンション内の住戸であっても、何階にあるか、眺めがどうかによって、数十万円の開きが生じるケースもあります。

こうした理由から、机上査定の金額は大まかな参考値として受け止めておくのが賢明です。

売却後に「想定と違った」と悔やむ事態を避けるためにも、具体的に売り出す前には訪問査定もあわせて受けておくと安心です。

訪問査定の特徴：価格の精度は高いが準備に手間

実情に即した価格を把握し、少しでも有利な条件で売却したいと考えるなら、訪問査定は欠かせないステップです。

現地で行う訪問査定の場合、不動産会社のスタッフが物件に直接出向き、室内の劣化具合やリフォームの有無、周辺環境なども確認したうえで価格を算出します。

実際に成約する価格と近い金額が算出されやすいため、どのように売り出すかの方針も検討しやすくなります。

ただし、訪問日の調整や室内の片付け、不動産会社との連絡など、ある程度の負担が生じる点は否めません。

とはいえ、売却で思わぬつまずきを避けやすくなることを考えると、手間に見合うだけのメリットは大きいといえるでしょう。

複数社に訪問査定を依頼して、各社の査定額にばらつきが見られる場合は、何が差を生んでいるのかをきちんと確認しておくことが大切です。

主な要因としては、次のようなものが挙げられます。

担当者には遠慮せず疑問点を尋ね、査定額の裏付けとなるデータや今後の市況の見立てなど、得られる情報はなるべく多く引き出しておきましょう。

査定の段階で各社から得た情報は、実際に売り出してからの活動でも参考になる場面が少なくありません。

目的に合った査定方法の選び方とポイント

机上査定と訪問査定のどちらに頼めばよいのか、判断に迷う方も少なくないでしょう。

結論としては、査定を受ける目的と時期に応じて両方を使い分ける方法がおすすめです。

比較項目	机上査定（簡易査定）	訪問査定（本格査定）
概要	所在地や間取りといった基本的な情報をインターネットで送り、それをもとに算出してもらう簡易的な査定	担当者が現地に出向き、物件の状態や周辺の環境を確認したうえで算出する本格的な査定
長所	・手続きが手軽 ・数分〜数時間で結果が届く ・複数社を比べやすい	・成約価格に近い金額がわかる ・売り出し方針を検討しやすい
短所	・精度はやや劣る ・物件ごとの細かな事情が反映されにくい	・訪問日の調整や片付けなどの負担がある ・不動産会社との連絡が必要になる
向いている人	・相場の把握が目的の人 ・売るかどうか検討中の人 ・時間に余裕がない人	・実勢に近い価格を把握したい人 ・売却を具体的に進めたい人

相場感をつかみたい初期の段階では机上査定、売り出す時期や価格を具体的に詰めていく段階では訪問査定というように、ステップを踏んで進めると無理がありません。

いきなり訪問査定を申し込むのは気が引けるという声も聞かれますが、まず複数社に机上査定をお願いし、対応に信頼感のあった1〜2社に絞って訪問査定を依頼する流れであれば、負担を抑えながら進められます。

大切なのは、はじめから1つの方法に絞り込まないことです。

両方の査定を上手に組み合わせることで、納得のいく売却につなげやすくなります。

ご自身の現在の状況を踏まえながら、無理のないペースで進めてみてください。

売却前に自分でできる不動産相場の調べ方

査定を依頼する前に、所有物件の相場をご自身でも調べておくと、提示された見積額が妥当かどうかを判断しやすくなります。

最初に目を通したい公的な2つのサイトと、手軽に使えるシミュレーションを以下にまとめました。

不動産情報ライブラリ｜地価公示や取引価格を調べられる公的データ

不動産情報ライブラリは国土交通省が運営しているWebサイトです。取引価格のほか、地価公示や都道府県地価調査の価格も検索して確認できます。

全国の取引価格を、土地・一戸建て住宅・マンションといった種類ごとに調べられるため、相場をつかむ際の参考になります。

掲載されている取引価格の情報は、実際に不動産を取引した当事者へのアンケート調査を基に作成されています。

レインズマーケットインフォメーション｜成約事例のデータ

レインズマーケットインフォメーションでは、実際に成立した売買の価格（成約価格）をはじめとする取引情報を検索できます。

先に触れた「土地総合情報システム」がアンケート調査に基づく価格情報を用いていたのに対し、レインズマーケットインフォメーションは「レインズ」のデータを基にしている点が異なります。

相場や取引の動きを把握するのに使えるデータは、「土地総合情報システム」と「レインズマーケットインフォメーション」のほかにも数多く存在します。

一覧は不動産ジャパン「相場・取引動向」のページで確認できるので、こちらも参考にしてみてください。

家査定シミュレーションによる手軽な相場把握

「わが家を今売りに出したら、どのくらいの価格になるのだろう」と気になったことがある方も多いのではないでしょうか。

手軽に目安を知りたい場面で役立つのが「家査定シミュレーション」です。

「不動産一括査定」と呼ばれることもあります。

所在地・築年数・間取りといった基本的な情報を入力すると、周辺の取引データや市況をもとに、自宅の売却相場が自動で算出される仕組みになっています。

訪問査定や電話でのやりとりをしなくても、最短1分ほどで結果が表示されるサービスもあり、気軽に利用できます。
「LIFULL HOME’S」「SUUMO」といった大手サイトでも、この機能を無料で使えます。

家査定シミュレーション（不動産一括査定）の主なサイト

LIFULL HOME’S　→　不動産一括査定
SUUMO　→　不動産一括査定

実際に売れる価格は立地や室内の状態などによって変わるものの、大まかな目安を知る用途であれば十分に役立ちます。

いきなり不動産会社へ査定を頼むのは気が引けるという方も、まずはシミュレーションで相場の感覚をつかんでおくと、売却に向けた最初の一歩を踏み出しやすくなります。

不動産会社選びでつまずかないための確認ポイント

売却がうまく進むかどうかは、依頼先の不動産会社をどこにするかで大きく左右されます。

ただし、提示された査定額の高低だけを基準にすると、予想外のトラブルにつながるおそれがあります。

依頼先の選定を誤った場合、最終的な成約価格が大きく変わったり、手続きの負担がかさんだりすることも考えられます。

以下では、安心して任せられる会社を探すために確かめておきたい点を順にまとめています。

• 高い査定額だけを決め手にした場合の値下げリスク
• 営業担当者の対応力と提案力の見極め
• 一括査定サイトを賢く使うコツ

本章の内容を押さえておくと、売却後に「ここに頼んで正解だった」と感じられる会社の探し方が見えてきます。

高い査定額だけを決め手にした場合の値下げリスク

自宅を手放す際に陥りやすいのが、最も高い金額を示した会社へそのまま依頼してしまうパターンです。

高値で売却できるのであれば喜ばしいことですが、かえって逆効果になる場面もあります。

理由として、媒介契約を獲得する目的で、相場を上回る査定額をあえて提示する会社が存在することが挙げられます。

そうした価格で売りに出すと購入希望者が現れにくく、値下げを繰り返した末に、当初の査定額を下回る金額での成約となる例も多く見られます。

実際の取引価格は国土交通省の「不動情報ライブラリ」で確認できるため、その水準と大きく離れた査定額を示された場合は慎重に判断しましょう。

査定額は、売れそうな価格の見込みにすぎません。

金額の根拠や販売の進め方を丁寧に説明してくれる会社を選ぶことが、満足できる売却につながります。

営業担当者の対応力と提案力の見極め

売却の結果を左右するのは査定額ばかりではなく、どの担当者に依頼するかという点も見逃せません。

販売活動を実際に担うのは営業担当者であるため、担当者の動き方や提案の質が成果に直結しやすくなります。

具体的には、値引きを求められたときの交渉、内覧の申し込みへの対応、広告の見せ方など、売主に有利な形で話を進める工夫が必要になります。

説明がわかりやすいか、質問に対して的を射た回答が返ってくるかといったやり取りの様子も、判断材料のひとつです。

評判や口コミ、実際に会ったときの印象を確かめたうえで、安心して任せられると感じた担当者に依頼するとよいでしょう。

住まいは暮らしのなかでも特に大きな財産です。だからこそ、担当者選びは売り出し価格を決めるのと同じほど重要な判断といえます。

一括査定サイトを賢く使うコツ

売却を円滑に進めたい場合、一括査定サイトを利用するのは効果的な方法のひとつです。

一度の入力で複数社へまとめて査定を申し込めるため、おおよその相場をつかみやすくなります。

「LIFULL HOME’S」や「HOME4U」といった大手の一括査定サイトの場合、最大6社へ同時に依頼でき、利用料金もかかりません。

さらに、営業エリアや得意分野が異なる会社同士を比べられるので、所有する物件に適した不動産会社を探しやすくなります。

当サイトがおすすめする一括査定サイトは、以下のとおりです。

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満足のいく見積もりを得るためのポイント

見積もりに納得するために依頼する側が工夫できることを整理すると、主に次のようなポイントが挙げられます。

ここからは、各ポイントを順番に解説します。

資料と物件情報の積極的な提供

1つめのポイントは「資料と物件情報の積極的な提供」です。

不動産会社から提出を求められた書類やデータは、漏れがないように準備しておきましょう。

あわせて、所有者だからこそ知っている事柄や、外部の調査だけでは見えにくい点も、自分から伝えておくことが大切です。

査定の材料となる情報が豊富であるほど、算出される金額の精度も高まりやすいと考えられるため、出し惜しみせずに伝えることをおすすめします。

売りたい物件の種類・エリアを得意とする会社選び

2つめのポイントは「売りたい物件の種類・エリアを得意とする会社選び」です。

得意とする分野は、不動産会社ごとに異なります。土地の取引を得意とする会社もあれば、マンションの売買を中心に扱う会社もあるなど、物件の種類ごとに専門性はさまざまです。

また、不動産の取引はエリアによる影響も大きいため、地元に根ざして特定エリアで太い人脈・情報網を築いている会社も少なくありません。

依頼先が対象物件の種類やエリアを不得手としている場合、提示される見積もり額が低めになることもあるので気をつけましょう。

さらに、物件の種類やエリアについての知識が十分でないために、査定の精度が下がってしまうおそれもあります。

自分の物件に合った依頼先を見つけるには、各社の実績や評判を前もって確認できる、無料で使える一括査定サイトを活用すると便利です。

ほかにも、友人や知人に会社を紹介してもらう方法も参考になります。

複数社への見積もり依頼

3つめのポイントは「複数社への見積もり依頼」です。

前述のとおり、不動産の見積もりはいくつかを並べて比べることで、金額が妥当かどうかを見極めやすくなります。

依頼先を1社に絞ってしまうと、提示された金額が高めか低めか、また的確なのかどうかを判断する材料がありません。

一方で、たとえば3社から査定額と提案内容がそろえば、それぞれを見比べて検討することが可能です。

訪問査定日に向けた室内外の準備

4つめのポイントは「訪問査定日に向けた室内外の準備」です。

物件の状態を適正に見てもらえるよう、担当者が訪れる日までに次のような準備を済ませておきましょう。

担当者が物件を隅々まで確認できるよう準備を整えておくことが、精度の高い査定結果に結びつきます。

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不動産の見積もりでよくある質問

見積もりを検討中の方は、相場の調べ方や依頼のコツといった基本事項のほかにも、さまざまな疑問を抱えているのではないでしょうか。

ここでは、とりわけ問い合わせの多い次のテーマを取り上げ、順に答えていきます。

賃貸物件における見積もりの可否

【答え】見積もりは売却時のものという印象が強いものの、賃貸でも依頼できます。

貸主が「家賃をいくらに設定できるか」を把握する目的で、近隣の相場や築年数、設備などをもとに査定を依頼するケースがあるためです。

とくに需要の高い地域や築年数の浅い物件ほど、家賃の決め方次第で入居状況が大きく変わります。

大手の不動産ポータルや不動産会社のなかには、家賃を手軽に査定できるサービスを用意しているところが増えてきました。

賃貸の査定で利用しやすいサービスは次のとおりです。

おすすめ賃貸査定3選
いざ貸す	年間100万以上も収入に差が出る可能性も！ 最大6社から1番高く貸せる不動産会社が見つかる 　▼60秒で簡単一括比較▼  　いざ貸すで賃貸査定
イエカレ	土地活用・賃貸管理・売却プランをまとめて比較 無料の電話相談も可能 　 ▼簡単無料で一括比較▼   　イエカレで資料請求
リビンマッチ賃貸管理	幅広い物件タイプに対応 最短45秒で査定スタート 　 ▼完全無料で賃貸査定▼   　リビンマッチで賃貸査定

貸主にとって、賃貸の見積もりも大切な判断材料のひとつです。

安定した家賃収入を目指すうえで、一度は査定を頼んでみるとよいでしょう。

匿名での見積もりと個人情報の扱い

【答え】匿名でも利用はできますが、得られるのは相場をもとにした目安で、精度の高い金額ではありません。

物件を正しく評価するには、所在地をはじめとする詳しい情報が欠かせないためです。

一方で、メールアドレスを入力するだけでおおよその相場がわかる「簡易シミュレーター」や「AI査定」もあり、提供する個人情報を最小限にとどめて使うこともできます。

代表的なものとしては、

「すまいステップ」の匿名簡易査定シミュレーション

「LIFULL HOME’S」の匿名査定

情報の流出が心配な場合は、プライバシーマークを取得している企業や、SSL暗号化通信に対応した査定サイトを選ぶと安心です。

個人情報を丁寧に扱う会社を見極めることが、トラブルを避けるための近道といえます。

賃貸物件で相見積もりを取る際のマナー

【答え】賃貸物件であっても相見積もりは問題ありませんが、マナーへの気配りは欠かせません。

複数の会社に依頼すれば条件を比べやすくなる反面、会社によっては「他社と比べられている」と受け止める場合もあるためです。

良好な関係を保つには、「ほかの会社にも依頼している旨を隠さず伝える」「検討の進み具合をこまめに共有する」といった心配りが大切です。

加えて、条件を聞き出すことだけを目的に、交渉の材料として使うような振る舞いは控えたいものです。

担当者と信頼し合える関係になれば、状況に合わせた提案やサービスを受けられる場合もあります。

相見積もりは、あくまで比べるための方法です。

誠意をもって対応すれば、かえって契約までの流れが円滑に進みやすくなります。

見積もりのみの依頼と契約義務の有無

【答え】原則として、見積もりを頼んだだけで契約を結ぶ義務が発生することはありません。

査定は参考となる価格を把握するためのもので、多くの不動産会社が契約を前提とせず、無料で行っています。

ただ、訪問査定を頼むなど担当者と直接やり取りする場面では、「現時点では契約するつもりがない」と明確に伝えておくことが大切です。

もし強引な勧誘を受けた際は、消費者庁や国民生活センターといった公的な窓口へ相談することも検討しましょう。

見積もりは、情報を集める手段のひとつにすぎません。

後悔のない判断をするために、気兼ねなく利用してみてください。

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まとめ

ここまで「不動産 見積もり」について取り上げてきました。最後に押さえておきたいポイントを振り返ります。

売却を考えるなら、いくつかの会社に査定を頼み、納得のいく金額を提示してもらうことがポイントです。比較で得た情報を活かし、より良い条件での売却を目指してみてください。

おすすめの不動産一括査定3選
すまいValue	大手の不動産会社が手を組んで運営するサービス 3ヶ月以内での売却制約率は71.3%（※） ▼大手6社へまとめて査定を依頼▼ すまいValueで査定を申し込む
すまいステップ	早く手放したい方の希望に応えやすい売却率の高さが魅力 独自基準による審査を通った会社のみと提携 ▼頼れるエース担当者に出会える▼ すまいステップで査定を申し込む
LIFULL HOME’S	名前を伏せたままでの査定にも対応 提携不動産会社数No.1 ▼地方や郊外にお住まいの方にも▼ LIFULL HOME’Sで査定を申し込む