適正家賃がわかるチェックリスト付き｜家賃の決め方は王道2パターン

家賃をいくらにするかには昔から定着した考え方の型があり、その型を身につければ、賃貸経営がはじめての方でも相場に見合った金額を導き出しやすくなります。

この記事で取り上げるのは、ご自身で金額を算出するやり方と、プロに意見を求めるやり方という2種類のアプローチです。

もっとも、入居者を募集して実際に住んでもらうまでの流れ全体を見渡すと、金額以外にも目を配りたいポイントがいくつか出てきます。

記事全体に目を通していただくと、家賃設定にまつわる知識を幅広く身につけられるでしょう。

ちなみに、投資対象として見た場合、不動産は国内でもとりわけ長い歴史をもつ領域だといわれています。

長年の慣習もあって、賃料の算出方法が各不動産会社の独自基準に委ねられ、外からは見えにくくなっている場面も見受けられます。

家賃設定の基礎をこの記事で押さえておけば、不動産会社の担当者とも半ばプロのような立場で話を進められ、妥当な賃料へと近づけるための知識が身につくと期待できます。

また、本章に入る前に不動産を管理会社に依頼する際の大事なことをお伝えしておきます。

不動産の管理会社選びは、収益やトラブルの有無を左右する重要なポイントです。

「どこに相談すればいいのか分からない…」という方も多いですが、安易に決めてしまうと後悔するケースも少なくありません。

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家賃設定の代表的な手順2通り｜自力で調べるやり方とプロに相談するやり方

賃料を設定するときに用いられる代表的な手段として、次の2つを取り上げます。

当サイトとしては、まず自分で調べ、そのあとで専門家に相談するという流れで両方を実践することをおすすめします。

ご自身で相場を確認しないまま進めると、不動産会社から提示された査定額が妥当なのか判断がつかず、相場から大きく外れた賃料で入居者を募ってしまうおそれがあります。

加えて、賃料の根拠を自分の中に持っていなければ、入居希望者から値引きを求められたときや、貸し出した後に相場が動いたときにも、うまく対処しにくくなります。

忙しくて手が回らない場合は、いきなり専門家の査定へ進むのも仕方ない面があります。ただ、わずかな時間でも構わないので、近隣で募集中の賃貸物件をご自身で確認しておくことをおすすめします。

ここからは、2つの方法それぞれについて詳しく見ていきます。

【自分で設定する場合】周辺の競合物件との比較で家賃を決める方法

手早く取りかかれて、しかもご自身が納得したうえで家賃を決められるのが、近隣にある競合物件の賃料水準と照らし合わせて決める「賃貸事例比較法」です。

家賃をいくらにするかについて決まったルールがあるわけではなく、「立地」「築年数」をはじめとする多くの要素をもとに設定されます。

部屋を探している方は、周辺の相場と見比べて「条件のわりにお得だ」と思えた物件に申し込む傾向があります。

だからこそ、不動産のポータルサイトを使って、ご自身の物件と条件が近い近隣物件の募集内容を確認しておくことが大切です。

比較の基準にする物件が決まったら、下の表を使って、基準の物件と比べて「加点」と「減点」のどちらに当たるかを採点していきます。

※ここでは、マンションの部屋をひとつ賃貸に出す場合を例にして、家賃の決め方をご説明します。

1.立地｜駅まで徒歩10分以内・駅までの道が平坦など

立地には、駅までの距離や道のり、建物が建つ土地のかたちなどが含まれます。

通常は、駅から近く、駅までの道を安心して歩ける住環境ほど人気が集まりやすい傾向です。

加点・減点の判断には、次の表をお使いください。

「立地」の確認項目
加点につながる条件	減点につながる条件
駅から歩いて10分以内 駅までの道のりに坂がなく平坦 道中は人通りが多く、街灯なども十分 建物が平らな敷地に建ち、周りに視界を遮るものがない	駅から歩いて10分以上 駅までの道のりに急坂や階段が多い 道中は人通りがまばらで、夜は暗い 建物が斜面に建ち、近くに土砂災害が心配な崖がある

なお、「人気の駅」かどうかといった立地面も、家賃を動かす要因のひとつです。

とはいえ今回は近隣の競合物件を基準にするので、この点は条件が同じとみなし、考慮しなくてよいでしょう。

2.周辺環境｜スーパー・コンビニ・ドラッグストアまで歩ける距離など

立地と重なる部分もありますが、賃貸では周りのお店などの環境も家賃を大きく動かす要素です。

たとえ住所の番地が同じでも、スーパーやコンビニまでの近さなどによって、部屋探しをしている方の気持ちは変わりやすいためです。

どちらに当たるかは、次の表で確かめてみてください。

「周辺環境」の確認項目
加点につながる条件	減点につながる条件
スーパー・コンビニ・ドラッグストアに歩いて行ける 国道や駐車場が近くにあり、車移動に便利 公園や川など、自然に触れやすい 近くに学校や病院がある	歩ける範囲にコンビニなどがなく、駅前まで出向く必要がある 奥まった路地に建っていて、車での移動がしにくい 周りはごく普通の住宅街、もしくは住宅が密集していて火事が心配 学校や病院まで距離がある

周りの競合物件と環境に大差がないとしても、賃貸では「ちょっとした便利さ」の違いで家賃が変わる場合もあります。

一方で、ファミリー向け物件では、建物の一階に飲食店が入っていると防犯や衛生の面から敬遠される場合もあるため、気をつけましょう。

3.物件条件｜RC築（鉄筋コンクリート）で築5年以内など

ここで見るのは、建物自体のつくりと、ご自身の部屋がもつ条件です。

多くの場合、築年数が浅く、高い階にある部屋ほど家賃を高めに設定しやすくなります。

当てはまる項目を下の表で確認しましょう。

「物件条件」の確認項目
加点につながる条件	減点につながる条件
RC築（鉄筋コンクリート）の建物 築5年以内の新しさ 建物の中でも上の階（最上階がもっとも有利） 競合物件より面積が広く、間取りにも強みがある	鉄骨造や木造 築10年以上、または旧耐震構造 建物の中でも下の階（1階は大幅に減点） 競合物件より面積が狭く、間取りにもアピールできる点がない

単身者向けのワンルームなどでは、物件条件が家賃に与える影響は意外と大きくありません。

一方で、ファミリー向けのように家族が中長期にわたって住む物件では、家賃を決める重要な要素になります。

4.建物と室内の状態｜共用の宅配ボックスやトランクルーム、住人向けラウンジなど

建物がどう管理されているか、室内がリフォームされているかは、家賃に響きやすい要素です。

とりわけ賃貸物件では、借りる側が室内に手を加えにくいため、リフォームを済ませてから募集すると家賃を上げやすくなる傾向があります。

加点か減点かは、下の表を見ながら判断してみてください。

「建物と室内の状態」の確認項目
加点につながる条件	減点につながる条件
管理会社が入り、日勤や常駐の管理人がいる 宅配ボックス・トランクルーム・住人向けラウンジなどがある 南向きの部屋 直近でリフォームしている（配管の交換まで済んでいればさらに加点）	管理会社を入れず自主管理 住人専用で使える設備はとくにない 北向きの部屋 リフォームから5年以上たっている

気をつけたいのは、リフォームには好みが表れやすいという点です。

デザイナーズ風を狙って個性の強いリフォームにすると、借り手の層が限られてしまうおそれがあります。

幅広い層に受け入れられやすいリフォームで見た目のきれいさを保つほうが、家賃を上げやすいでしょう。

5.室内設備｜モニターフォンや防犯カメラといった防犯面の設備

部屋の中に、使い勝手のよい最新設備が備わっていることも、賃料に関わってきます。

温水洗浄便座といった定番の設備に加え、一般的な賃貸物件にはあまり見られない付加価値の高い設備があると、家賃に大きく影響します。

評価の目安として、次の表をご確認ください。

「室内設備」の確認項目
加点につながる条件	減点につながる条件
追い焚き機能・浴室乾燥機・温水洗浄便座など暮らしに役立つ設備がある モニターフォンや防犯カメラといった防犯設備がある 全室エアコン付きで床暖房もある ほかにも最新の電化製品が備え付けてある	暮らしの設備が建てた当時のまま（昭和時代のものなら大幅に減点） 防犯面の設備を建築時から追加していない エアコンの付いていない部屋がある オーナーが後から加えた電化設備はとくにない

室内設備は、部屋を探している方が競合物件と比べて迷ったときの「決め手」になりやすい要素です。

賃貸物件に欠かせない条件とまではいえないかもしれませんが、近くに似た競合物件が多いときは、差をつけるポイントになるでしょう。

6.投資の観点からの家賃算出｜不動産投資で定番の計算方法を使った目安の確認

ここまでの競合物件との比較が済んだら、不動産投資で定番の計算方法を使って家賃の目安を検証してみるのもよいでしょう。

「不動産投資」で使われる家賃の計算方法
「積算法」の考え方	「収益分析法」の考え方
投じた元本に対してどの程度の利益を見込めるか、という視点で家賃を求める方法 積算賃料＝基礎価格×期待利回り＋必要諸経費	対象となる不動産が生み出す総収益を分析して純収益を算出し、そこに必要諸経費等を足して収益賃料を導く方法 その不動産の活用で生まれる収益（＝賃料－必要経費）を基準にして家賃を割り出す

住宅の賃貸ではそれほど使われない計算方法ですが、賃貸を事業として考えるなら、不動産ならではの算出方法も大切になります。

相場から決めるのではなく、事業経営の観点で「目標とする家賃」を先に定め、その金額にふさわしい物件へ仕上げていくことが求められるケースもあるでしょう。

【プロの意見を参考にする場合】不動産会社へ査定を頼む手順

家賃をご自身だけで決めるのが不安な場合は、プロの力を借りる方法も選択肢に入ります。

前章で周辺相場と比べておおよその家賃を把握したうえで、改めて専門家の意見を確かめるという進め方もおすすめです。

専門家を頼る方法としては「ネットで使える無料査定」と「不動産会社への直接の査定依頼」が挙げられます。以下で順に見ていきましょう。

1.ネットで使える無料の家賃査定

家賃相場を最も気軽にチェックできる手段が、インターネット上の無料査定サービスです。

現在は、条件を入れるだけでAIが自動で家賃を見積もってくれるサイトが数多くあります。

「リフォームの有無」や「階数」といった前章で取り上げた項目を入力すると、蓄積されたデータをもとに妥当な家賃の金額が示されます。

ネットの無料査定は、主に次の2つの方法に分けられます。

ネット無料査定サービスの2つのタイプ
一括査定サービス ポータルサイトを介して、何社もの不動産会社へ一度に査定を申し込む方法	メリット	各社の査定額を並べて見比べられる
	注意点	複数社から届く連絡に、それぞれ対応する必要がある
企業ごとの個別査定サービス 特定の会社が運営するWEBサイト上で査定を申し込む方法	メリット	信頼を置ける会社や、貸し出す予定の物件タイプを得意とする会社を選んで依頼できる
	注意点	依頼した会社の査定額だけが判断材料になる

手軽で便利な一方、無料査定サービスはいわば「簡易査定」に近い位置づけです。

実際には、結果を受け取ったあとで不動産会社と連絡を取り、査定額の根拠を確認していく流れになります。

加えて、利用時にメールアドレスや電話番号の登録を求められることが多く、後日、不動産会社から連絡が届くケースも少なくありません。

「ネットなら手軽だと思って申し込んだら、営業電話が相次ぎ、かえって手間が増えた」という事態にならないよう、気をつけておきましょう。

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2.不動産会社への直接の査定依頼

近隣の物件を数多く扱う不動産会社の店舗を訪ね、家賃の目安を見積もってもらう方法もあります。

店舗が近くになくても、「都心物件」「ファミリー物件」のように、ご自身の物件の特徴を得意分野とする会社であれば、査定の面談を申し込むことが可能です。

依頼先に心当たりがないときは、今の物件を買った際の仲介会社に相談してみるのが近道といえそうです。

物件の特徴を把握している会社なら、「この部分はアピール材料になる」「ここは借り手に敬遠されるかもしれない」といった、実情に即した査定が期待できます。

どの方法を選ぶにしても、査定の精度を高めたいときは複数の不動産会社へ相談することをおすすめします。

各社の査定が妥当かを見比べるだけでなく、そのあとの入居者募集を託せる相手かどうかを見定めることも大切なポイントです。

家賃設定で押さえておきたい注意点

相場から見た家賃の目安を把握できても、設定の作業はまだ終わりではありません。

ここでは、希望する家賃で入居者を募るときに意識しておきたい点を、「借主の目線」と「オーナーの目線」の両面から解説します。

【借主の目線】入居時の一時金まで含めた検討

借りる側の立場から考えると、月々の家賃に加えて、契約時にかかる一時金まで合わせて金額を見比べることが求められるでしょう。

部屋を借りる際は、引越しの費用や家財をそろえるお金などで出費が重なりやすく、住まいにかかるお金はできるだけ減らしたいと考える方が多いはずです。

月額の家賃が妥当であっても、敷金・礼金といった一時金が周辺相場を大きく上回っている場合は、入居先として選ばれにくくなるおそれがあります。

月々の支払いと一時金をあわせたトータルの負担額で、借り手から見て魅力的な条件になっているかを見極めましょう。

【オーナーの目線】年間収支の試算

賃貸を事業のひとつとして考える場合は、ご自身のお金の出入りも試算した上で、相場とかけ離れない家賃を設定するとよいでしょう。

家を人に貸す事情は、「転勤している間だけ貸し出したい」「相続で受け継いだ物件を活用したい」など、人によってさまざまです。

なかでも転勤中の一時的な賃貸では、大きな利益は求めず、住宅ローンの返済分や住まいの維持にかかるお金をまかなえれば十分と考える方もいるでしょう。

とはいえ、物件を持ち続けている限り、固定資産税をはじめとする税金や修繕にかかる費用は、オーナーが負担することになります。

年間を通じて出ていくお金を洗い出したうえで、収支が赤字にならない水準に家賃を設定することも、欠かせない視点です。

独自の条件づけで物件の魅力を高める工夫

ここまでの内容から、家賃は周辺物件との競争によって決まる面が大きく、相場とかけ離れた金額の募集はあまり見かけないとおわかりいただけたかと思います。

周辺と同水準の家賃のなかで頭ひとつ抜け出す手段として、物件ならではの条件づけがあり、競合より魅力的に映る場合があります。

条件づけの方向性は、大きく「お金にかかわるもの」と「お金以外のもの」に分けて考えられます。

※入居者に直接メリットがあるわけではないものの、仲介会社の意欲を高める工夫として「一般仲介をやめて専任や専属で契約する」「契約の期間を長めに設定する」といった方法も考えられます。

※マンションの一室を貸し出すケースでは、ペット飼育や楽器演奏の可否をオーナー個人の判断だけでは決められず、建物全体の規約に従うことになる点に気をつけましょう。

このような条件を加えると、ライバル物件にはない強みを打ち出せるため、家賃が同水準かそれ以上であっても入居希望者から選ばれやすくなると考えられます。

相場を上回る家賃で募集したいときや、早めに入居者を決めたいときには、検討してみてもよい方法です。

家賃の決め方を工夫しても空室が埋まらないときは、家賃以外の打ち手も欠かせません。取り組み方は「マンションの空室対策マニュアル」でくわしく紹介しています。

賃貸開始後に起こりうる家賃の変動

募集を始めるときに設定した家賃が、入居後も同じ額のまま続くとは限りません。

とりわけ10年を超えて貸し出す予定であれば、家賃を改めて検討する場面が訪れる可能性は高いでしょう。

長い期間にわたって賃料収入を安定させられるよう、早い段階から準備を整えておくと安心です。

少し先の話にはなりますが、以下では家賃を再検討する時期や判断の視点をまとめました。

入居者からの家賃減額の申し入れへの対応

まず考えられるのは、入居者側から家賃を下げてほしいと申し出があるケースです。

長く住み続けている入居者が当初の賃料で契約を更新し続けていると、新たに入居した人より高い家賃を払っている状態になる場合があります。

近隣の似た条件の物件と比べて差が開いていれば、入居者から減額を求められる可能性も出てきます。

こうした申し入れには誠実に向き合うことが大切で、あわせて近隣物件の賃料水準を改めて調べることが欠かせません。

求められている減額幅が妥当かどうかを見極め、落ち着いて応じられるよう備えておくとよいでしょう。

家賃アップにつながる工夫

家賃収入を増やしたいと考えるなら、賃料を引き上げられるような手立てを検討してみましょう。

代表的なのは、入居者の退去後に実施するリフォームです。

建物や設備は年月とともに傷んでいくため、新築当時の賃料を維持し続けられるケースはまれです。

築年数を重ねるにつれて、賃料は下がっていく傾向にあります。

ただし、リフォームなどで建物や設備の仕様（スペック）を新しくした場合は事情が変わります。

今の需要に合った設備を取り入れたり、デザイナーズ物件風に改装したりすることは、賃料を引き上げるきっかけになります。

現在の入居者に対して家賃を上げるのは、相当ハードルが高いでしょう。

一方で、リフォームを済ませた部屋で新たに入居者を募る場合なら、賃料を強気に設定しやすくなるでしょう。

家賃の動きの把握と相場とのずれの確認

賃貸物件を所有するオーナーには、家賃の動きへの継続的な注意が求められます。

賃料の相場は固定されたものではなく、移り変わっていくものだと押さえておきましょう。

たとえば「周辺にタワーマンションが新たに建つ」「同じマンション内でリフォーム・リノベーション済みの部屋が募集に出る」といった出来事があると、そのエリアの賃料相場は動きます。

相場の変動そのものを操ることはできないものの、周辺エリアの動きを日頃から把握し、自分の物件にとってプラスになる点・マイナスになる点を見逃さないよう心がけましょう。

家賃設定にまつわるよくある質問

家賃を上げて貸し出すには、どんな工夫が有効ですか？

空室が出た時期に合わせて室内を改修し、設備を新しいものへ入れ替えたりデザイナーズ風の内装に整えたりすると、賃料を引き上げるきっかけを作れます。

加えて、ペットの飼育や楽器の演奏を認める、2人同時入居可にするといった独自の条件を用意すれば、周辺のライバル物件との違いが生まれます。賃料が同水準かそれより高くても、入居先として選んでもらいやすくなるでしょう。

建物が古くなるにつれて、家賃はどの程度下がるのでしょうか？

時間の経過とともに建物や設備は傷んでいくため、新築当時の賃料水準をずっと保つのは難しいのが一般的です。

築年が進むほど賃料は下がりやすくなります。とくに、今住んでいる入居者から減額を求められるケースも起こりうるものとして、あらかじめ備えておくと安心です。

家賃査定を何社かに頼むと、どのような利点がありますか？

何社かの査定結果を並べて見ることで、提示された金額が妥当かどうかを照らし合わせられます。

さらに、査定のやり取りを通して、入居者募集から入居後の管理までを任せて大丈夫な相手かを判断する材料も得られます。

とはいえ、査定額が高かったからといって、その会社が頼れるパートナーだとは言い切れない点は覚えておきましょう。

まとめ

ここまで、賃料をどのように設定するかの考え方を解説してきました。

最後に、本記事の要点を整理しておきます。

◎賃料を設定する方法は大きく分けて「周辺の競合物件と自分で見比べる」と「プロに査定を依頼する」の2通り

◎賃料を設定する際に意識しておきたいポイントは次の2点
・【賃借人側の視点】礼金などの一時金まで含めて考える
・【オーナー側の視点】収入と支出のシミュレーションを行う

◎「二人入居可」「ペット可」といった入居条件を加えることで、物件の付加価値を高められる点も賃料設定時に押さえておきたいポイント

◎入居者が決まった後も、次のような変動要素に目を配っておきたい
・賃料の減額を求められた際の対応
・賃料を引き上げるための工夫の検討
・賃料相場の動きの確認

不動産取引には、行動経済学でいう「心理戦」の要素が入り込みやすい面があります。

そのため、裏付けのある賃料をためらわずに仲介会社へ提示できれば、仲介会社側も紹介の優先順位を上げてくれたり、入居希望者からの問い合わせに自信を持って応じてくれたりすることが期待できます。

本記事で紹介した賃料設定の考え方を役立てていただき、ご自身が納得できる金額を決める一助となれば幸いです。

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