賃貸管理は自主管理と外部委託どっち？業務内容と管理会社の選び方

賃貸管理とは、アパートやマンションを貸し出して収益を得るときに発生する、多岐にわたる業務を総称した呼び名です。

中身は主に「入居者に関わる管理」と「建物に関わる管理」の2つに分類できます。

専門業者である「賃貸管理会社」へ任せるオーナーが多数派といわれますが、「対応できる部分は自分の手で行う」と考える方も少なくありません。

本記事では、賃貸管理という言葉が指す内容を整理したうえで、外部へ委託する場合と自分で行う場合それぞれの長所・短所、さらに管理会社を選ぶ際に押さえておきたいポイントについてもくわしくご紹介します。

これから賃貸経営に取り組む方はもちろん、所有物件が増えて自力での対応に限界を感じ始めた方にも、判断材料としてお役立ていただける内容です。

補足として、広い意味での賃貸管理には「サブリース（一括借り上げ）」も含まれます。物件全体を業者が借り上げて転貸し、管理業務もすべて任せる仕組みです。ただし本記事では、サブリースではない通常の形の賃貸管理を取り上げます。

また、本章に入る前に不動産を管理会社に依頼する際の大事なことをお伝えしておきます。

不動産の管理会社選びは、収益やトラブルの有無を左右する重要なポイントです。

「どこに相談すればいいのか分からない…」という方も多いですが、安易に決めてしまうと後悔するケースも少なくありません。

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賃貸管理は物件を貸し出す際に発生する管理業務全般の総称

「賃貸管理」という言葉は、アパートやマンションといった物件を貸して収益を得るときに求められる、多様な管理業務を一括りにした呼び方です。

具体的な業務は次章で取り上げますが、入居者募集をはじめ、日々の清掃や設備の点検、未払いとなった家賃の督促・回収、入居者から寄せられる問い合わせへの対応など、対象となる業務は幅広いといえます。

多くの場合、オーナーは「賃貸管理会社」と呼ばれる専門業者へ業務を任せますが、オーナーが自分で管理を担うケースも見られます。

ただし、「賃貸管理」という語が指す意味合いや対象業務の範囲は、使われる場面や立場ごとに違ってくる場合があるため、気をつけておきたいところです。

賃貸管理の仕事内容｜入居者対応と建物維持という2つの柱

賃貸管理がどのような仕事なのかをつかむには、実際にどんな業務を担うのかを確認しておくと理解しやすくなります。以下では、賃貸管理で扱う主な仕事を順に見ていきます。

マンションやアパートのオーナーが部屋を第三者へ貸し出す際には、多様な管理の仕事が発生します。こうした仕事をまとめて、賃貸管理と呼んでいます。

業務の中身を大きく分けると、「入居者まわりの管理（ソフト面）」と「建物まわりの管理（ハード面）」になります。

※賃貸管理という語は、使われる場面によって指す範囲が異なります。本記事で紹介する業務が、どの文脈の「賃貸管理」にもそのまま当てはまるとは限らない点にご留意ください。

入居者まわり（ソフト面）の管理｜募集・契約からトラブル対処、退去手続きまで

賃貸管理の柱のひとつが、入居者を対象とした管理（ソフト面）です。管理会社の間では「プロパティマネジメント業務（PM業務）」という用語で呼ばれています。

担当する範囲は広く、入居希望者の募集や契約の締結に始まり、入居中のトラブルへの対処、退去にともなう手続きまで多岐にわたります。

【入居者を対象とした管理で扱う主な仕事】

入居者探し	空室が生じた際に募集をかけ、次の入居者を決定する
契約関連	賃貸借契約の締結や更新の手続き、重要事項説明などを行う
家賃の管理	家賃を受け取り、きちんと入金されているかを確かめる
滞納時の督促	家賃の支払いが遅れている入居者へ、支払いを求める
入居者からの連絡窓口	入居者から寄せられる質問や相談に応じる
入居者間のもめごとへの対処	騒音やゴミの出し方をめぐる、入居者どうしの問題に対処する
退去にともなう手続き	退去の手続きや立ち会いのほか、原状回復にかかる費用の請求や工事の段取りを担う

空室を埋めるための具体策は「マンションの空室対策マニュアル」にまとめています。

建物まわり（ハード面）の管理｜日々の維持・長期修繕の計画立案・退去後の工事

もう一方の柱となるのが、建物を対象とした管理（ハード面）です。管理会社では「ビルマネジメント業務（BM業務）」という名称で扱われています。

日々の維持管理に加えて、長期的な修繕工事の計画づくりや、退去が出た後の工事なども担当範囲に入ります。

【建物を対象とした管理で扱う主な仕事】

日々の清掃と管理	ゴミ置き場や共用部分をふだんから掃除し、廊下の電球が切れたら取り替える
点検とメンテナンス	法定点検をはじめとする定期的な保守作業や、植栽の手入れなどを行う
補修と修繕	建物の状態に応じて、補修や修繕の工事を行う
長期修繕計画の策定	大規模修繕を12年に1回行うといった、長期にわたる修繕の計画を立てる
共用ルールの整備	ゴミ出しの決まりなどを定め、入居者に知らせる
退去後の工事対応	入居者が出たあとの部屋で、原状回復やリフォームの工事、クリーニングを実施する

賃貸管理の進め方は【自主管理・一部委託・全部委託】から選択

アパートやマンションといった賃貸用の物件を持つオーナーは、1章で紹介した多岐にわたる管理の仕事について、①すべてを自身でこなす（自主管理）、②一部分だけを業者に任せる（一部委託）、③丸ごと業者に任せる（全部委託）のいずれかを選択する形になります。

	入居者募集	契約	維持管理
自主管理	オーナー自身	オーナー自身	オーナー自身
一部委託	業者に任せる	業者に任せる	オーナー自身
	オーナー自身	業者に任せる	業者に任せる
全部委託	業者に任せる	業者に任せる	業者に任せる

一部委託の形は、主に2パターンに分かれます。ひとつは入居者の募集と契約を業者に任せ、日常の維持管理はオーナー自身が担う方法、もうひとつは入居者の募集のみ自身で対応し、残る業務を業者に任せる方法です。

国土交通省が2019年に実施した「賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査」を見ると、業者を使わずに管理をすべて自身で行っている家主は18.5%という結果でした。

反対に、管理業務を丸ごと任せている方は28.2%（グラフ内の緑色の部分）で、入居者の募集や契約の段階まで業者に頼っている方はおよそ半数にのぼります（グラフ右側の2項目）。

入居者探しから契約手続きまでをオーナー自身でこなすのは負担が大きいことから、こうした工程を含めて外部の力を借りている大家さんが多いと読み取れます。

おすすめは自主管理より一部委託・全部委託という選択

前の章までで、管理業務の中身に加えて、自主管理、一部委託、全部委託それぞれの長所と短所を見てきました。

続いては、管理を自力でこなすか外部に任せるか、どのような方にどちらが合うのかをあらためてまとめます。

自分で管理を担う「自主管理」が合う方｜小規模経営で時間に余裕のある方

自主管理に向いているのは、「賃貸経営の規模がまだ小さい方」「キャッシュフローを良くしたい方」「管理業務に割く時間を確保できる方」といったケースです。

たとえば区分マンションへの投資で保有戸数が2戸〜3戸ほどであれば、トラブル自体が発生しにくく、オーナーご自身でも十分に回せる可能性が高いでしょう。

加えて、管理に使う時間を自ら捻出でき、キャッシュフローの改善を目指している方にとっても、自主管理は有力な選択肢になります。

とはいえ、重要度の高い「賃貸借契約」については、不動産会社の仲介を利用したほうが安心です。

管理業務の一部を任せる「一部委託」が合う方｜コストをなるべく抑えたい方

管理業務の一部のみを外部に任せる「一部委託」は、手間のかかる業務だけを頼み、自分で対応できる部分は自ら担って費用を抑えたいオーナーさんの多くに向いている方法です。

管理をまるごと任せる「全部委託」と比べ、管理手数料を低く抑えやすい点が利点といえます。

「入居者探しは自力でできるので、契約から先を頼みたい」「契約関連とトラブル対応は任せ、保守や清掃は自分でこなしたい」というように、委託する範囲と自分で担う範囲はオーナーさんごとに違ってくるはずです。

近年は、月々の基本管理手数料を無料とし、依頼したい業務だけをオプションで選べるサービスも増えてきました。こうした仕組みを上手に取り入れるのも一つの方法です。

委託を検討するときに気がかりなのは、やはり費用でしょう。賃貸管理における管理手数料の相場を参考にしながら、任せる範囲と金額が見合っているかを確かめてみてください。

管理業務をまるごと任せる「全部委託」が合う方｜大規模経営・本業で忙しい方

管理業務をまるごと任せる「全部委託」に向いているのは、「不動産投資の規模が大きい方」「本業を持っている方」「できる限り手間をかけたくない方」「遠方の物件を管理している方」などです。

経営規模が広がるにつれて対応する管理業務も増えていくため、本業を抱えている方やほかの事柄に力を注ぎたい方には全部委託が向いています。

自主管理のメリットとデメリット

本章では、オーナー自身が賃貸管理を担う場合の良い点と注意点を順に見ていきます。

メリット1：管理にかかるコストを削減しやすい

自主管理を選ぶ最大の利点として挙げられるのが、管理に伴う出費を少なくできることです。

管理業務を外部の業者へ任せれば、当然そのぶんの委託料が発生します。業務を丸ごと、あるいは一部だけでもオーナーが引き受ければ、支出を小さくすることが可能です。

「手の届く範囲は自分でこなしたい」と考える方も少なくありません。

たとえば、入居者の募集や契約手続きは専門性が高いため業者に依頼し、建物の掃除やメンテナンスはなるべく自身で担当する、という分担をとるオーナーもよく見られます。浮いた費用のぶん、賃貸経営で手元に残る利益を増やしやすくなります。

メリット2：物件と入居者の様子を自分の目で確かめられる

自主管理には、住んでいる方や建物の実情を直接つかみやすいという利点もあります。

管理会社に任せた場合、日常の掃除や入居者との連絡は会社側が引き受けるので、オーナーが住人と対面する場面はあまりありません。建物の傷み具合なども把握しにくいのが通常です。

オーナー自ら管理していれば、掃除のたびに汚れの程度を確認できます。また、住人とあいさつを交わしたり、困りごとに対応したりする中で、入居者の暮らしぶりも見えてきます。

デメリット1：多くの労力と時間を割く必要がある

自主管理の最も大きな難点は、相当な労力と時間を費やすことになる点でしょう。

とりわけ入居者のトラブルに自分で向き合う場合は、想定以上に手がかかることもあります。騒音やゴミの出し方をめぐる問題は、物件を問わず発生しやすいものです。こうした揉めごとを自力で収めるには、かなりの負担を覚悟しておく必要があります。

苦情を頻繁に寄せる入居者がいると、ほぼ毎日電話が鳴るといった状況も考えられます。さらに、家賃が滞った際の催促もオーナー自身が担うことになります。

発生するトラブルの内容をあらかじめ見通すのは難しく、いったん問題が起きると個人では手に負えない場面も出てきます。

デメリット2：管理が行き届かず資産価値が落ちるおそれがある

2つ目の難点は、管理業務の経験や知識が乏しいオーナーの場合、適切に管理しきれず物件の価値を損ねてしまうおそれがあることです。

費用を節約しようと「できる作業は自分で」と取り組んだ結果、「掃除が行き届かず害虫が発生した」「トラブルへの応対を誤って住人の怒りを買った」といった事態に陥ることも珍しくありません。

管理会社は賃貸管理の専門家であり、必要な業務の進め方をよく心得ています。オーナーが自分で掃除をするより、専門業者に依頼したほうが物件を清潔な状態に保ちやすいでしょう。加えてトラブルが起きた際にも、これまで積み重ねた経験をもとに適切な対処をとり、すばやく事態を収めてくれることが期待できます。

「餅は餅屋」ということわざがあるように、専門分野のことは経験を積んだ担い手に委ねたほうがうまくいく場面は少なくありません。

経費を減らす目的で自主管理を選んだのに、かえって物件の価値を落としてしまう場合もあるため、慎重に判断することをおすすめします。

管理業務を外部へ任せる場合の利点と注意点

ここからは、管理会社などに業務を任せたときに得られる利点と、気をつけておきたい点を順に見ていきます。

メリット1：オーナー自身の手間や負担の軽減

外部に任せる最大の利点として挙げられるのは、管理業務に割いていた時間や、気持ちのうえでの負担を軽くできる点です。

オーナーが自ら管理を担うと、現地に出向いて共用玄関やゴミ集積所を清掃する、切れた共用廊下の照明を取り替える、住人同士の騒音問題に対応するなど、多くの手間が生じます。

さらに、苦情を繰り返す入居者がいるケースや、家賃の滞納が長引いているケースでは、精神面での負担も大きくなりがちです。

管理会社に業務を任せると、こうした負担が軽くなり、オーナー自身が使える時間を確保しやすくなります。

とくに「所有物件が多くて手が回らない」「離れた場所にある物件の管理を頼みたい」という方は、管理会社のサポートを受けることで、運営の効率を高めやすくなるでしょう。

メリット2：経験を積んだ専門家による的確な対応

2つ目の利点は、豊富な知見と実務経験をもつ専門家が、さまざまな場面で状況に合った対応をしてくれる点です。

管理会社は管理業務を専門としているため、入居者の募集から清掃、修繕の手配、退去時の手続きまでを円滑に進めてくれます。

加えて、クレームや家賃の滞納、契約をめぐる問題といった各種トラブルについても、これまでの実績や蓄積された知見をもとに、状況に応じた適切な対策をとり、穏便に収めることが期待できます。

滞納家賃の催促をはじめとする手間のかかる案件も、不慣れなオーナーが自分で対応するより、スムーズに処理してもらえる可能性が高いでしょう。

「4-4. デメリット2：うまく管理できず物件の価値を下げる可能性がある」で触れたような、不適切な対応による物件価値の低下を避けやすくなり、賃貸経営を順調に進めやすくなるでしょう。

デメリット1：管理手数料という委託コストの発生

外部委託の注意点として最初に押さえておきたいのは、コストが発生することです。管理業務の代行を依頼する以上、その対価となる「委託費用（管理手数料）」の支払いが生じます。

管理会社へ業務を任せる際の費用は、通常「管理手数料」と呼ばれます。一般的な水準は家賃収入の5%程度で、3%〜7%の範囲に収まるのが相場とされています。

もっとも、依頼する業務の範囲や、物件がある地域の特性によって、実際の手数料には差が出ます。管理会社が数多く集まる都市部では、会社同士の競争から手数料が低めに設定される傾向があります。

委託を検討する際は、自主管理で生じる手間と管理手数料というコストを比べたうえで、任せるかどうかを判断するとよいでしょう。

賃貸管理を外部に任せるときの管理会社選び

ここからは、賃貸管理を外部へ任せると決めた場合に、どのように管理会社を選べばよいかを見ていきます。

自分にとって相性のよい管理会社を見極めるには、押さえておきたい点が4つあります。順を追って、ステップごとに紹介します。

7-1. 管理会社へ任せる業務範囲の整理

最初に、管理会社へどの業務まで任せたいのかを、あらかじめはっきりさせておくことが重要です。

業務を丸ごと任せれば、オーナー側の手間は大きく軽減される一方で、費用はかさみます。反対に、日常の清掃や設備の保守といった一部をオーナーが自ら担う形にすれば、支出をいくらか抑えられる可能性があります。

「2. 賃貸管理の業務内容｜入居者と建物の2つの管理」の内容をあらためて確認し、ご自身で担える業務がないか考えてみてください。

大手と地域密着型、両タイプの候補選び

比較の対象となる管理会社を絞り込む段階では、大手と地域に根ざした会社の両方から候補を挙げておくとよいでしょう。

大手は知名度の高さを生かした集客力があり、空室が続くリスクを抑えやすい点が強みです。業務の進め方がマニュアルで標準化されているケースも多く、一定水準のサービスが期待しやすいといえます。その反面、管理費は割高な傾向にあります。

●大手の管理会社の一例：大東建託グループ、積水ハウスグループ、大和リビングなど

地域に根ざした会社は、そのエリアの事情に詳しく、小回りの利く対応が魅力です。管理費についても、大手より抑えられている場合が少なくありません。とはいえ、担当者ごとに対応の質にばらつきが出やすい点には注意が必要です。

地域密着型の会社を探すときは、「◯◯（エリア名）＋賃貸管理会社」といったキーワードで検索するのが手軽です。

大手・地域密着型それぞれの具体的な候補については、目的別に見る管理会社のランキングと選ぶコツでまとめています。

候補となる管理会社への問い合わせ

候補をいくつか挙げたら、公式サイトや資料に目を通し、各社の業務範囲・特徴・費用を一社ずつ確かめていきます。

大手の場合、資料を請求したり問い合わせたりしないと詳しい内容がつかめないことも多いため、まずはサイト経由で相談してみるのが近道です。

一社ずつ連絡を取る手間を省きたいなら、複数の管理会社の資料をまとめて取り寄せられるサービスを利用して見比べる方法も便利です。

• 賃貸経営HOME4Uー賃貸管理一括無料相談サービス
• 賃貸管理くん
• いざ貸す

各社の業務範囲と費用の見比べ

手元に資料が集まった段階で、各社が担う業務の内容（範囲）と費用を見比べていきます。

比べる際は、ご自身がどの業務を任せたいのか、何を重視したいのかを意識しながら検討を進めることがポイントです。

あわせて、必要であれば家賃の滞納に備える「家賃保証」などの保証サービスの有無や、入居者からの連絡に24時間365日対応できるコールセンターが用意されているかといった点もチェックしておくと安心です。

当然ながら、サービスが充実しているほど管理手数料は上がる傾向があるため、内容と費用の釣り合いを見極めたうえで、依頼先を最終的に選ぶようにしましょう。

将来的に所有物件を増やしていく予定がある場合は、おすすめの不動産投資会社18選を比べた記事で、購入から管理までまとめて依頼できる会社を見比べることもできます。

まとめ

ここまで取り上げてきた賃貸管理のポイントを、最後にあらためて振り返っておきます。

▼賃貸管理の意味

▼賃貸管理を分ける2つの領域

入居者まわりの管理	建物まわりの管理
・入居希望者の募集活動 ・賃貸借契約の締結 ・家賃に関する各種対応 ・家賃を滞納した人への督促 ・入居者から寄せられる問い合わせへの対応 ・入居中に起きたトラブルへの対処 ・退去にともなう手続き	・日々の清掃 ・建物全体の管理 ・保守業務 ・定期的な点検 ・傷んだ箇所の補修 ・修繕工事の実施 ・長期的な修繕計画の作成 ・入居者ルールの周知と運用 ・退去後に必要となる工事

管理の方法は大きく3種類（自主管理・一部委託・全部委託）

管理業務を一人ですべて抱えるのは、簡単なことではありません。時間も労力も必要になるうえ、トラブルが発生した際には、専門知識のないオーナーだけでは対応が難しい場面も出てきます。手の回る業務は自分で担い、不得意な部分を賃貸管理会社に任せる形を検討してみるとよいでしょう。

所有するアパート・マンションの価値を長く保つうえでも、物件に合った管理体制を整えておくことが大切です。

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