使わない空き家をただ持ち続けていると、固定資産税の支払いや建物の手入れといった重い負担が、長く続くことになります。
空き家を活かす手段は、主に3つのパターンに整理できます。
図のとおり、うまく活かせれば家賃などの収益を生む物件に変えることも見込めます。
手元の資金をあまりかけずに始めたい場合はそのまま活用が向いており、まとまった初期費用を払ってでも収益を大きく伸ばしたい場合は解体活用が有力な候補になります。
加えて、物件の立地や建物の状態しだいでは、売却という形で活かす選択が合うケースも考えられます。
最初に取り組みたいのは、ご自身の空き家にどの活用方法が合うのかを見極めることです。
本記事では、空き家を活かす3つの方法について長所と短所を整理し、どの方法を選ぶかの判断材料をお示ししたうえで、実際にどんな使い道があるのかを詳しくご紹介します。
最後までお読みいただくと、空き家をどう活かせるのかが具体的に見えてきて、ご自身に合った方法を選びやすくなります。
空き家の使い道に迷っている方は、ぜひ判断の参考にしてください。
また、本章に入る前に空き家の活用に関する大事なことをお伝えしておきます。
「どうすればいいか分からないまま放置している」という空き家所有者は全国に数多くいます。
維持費ばかりかかり、使う予定もない…そんな状況なら固定資産税を払い続けるだけになりがちです。
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空き家活用の3パターンと各メリット・デメリット
空き家をどう使うかを考えるとき、選択肢は大まかに3パターンへ整理できます。
各パターンの内容と、良い点・注意したい点を次にまとめました。
【活用パターン別の長所と短所】
| パターンごとの長所と短所 |
|---|
| ①現状のまま活用 |
| メリット： ・最初にかかるお金を抑えやすい ・戸建ての賃貸物件は数が少ないため、入居が安定しやすく賃料も高めに設定できる見込みがある ・建物を残したまま使える デメリット ・傷み具合次第では、改修や修理に多額の費用がかかるおそれがある ・住環境や交通の便に恵まれた場所でなければ、入居者を見つけにくい |
| ②解体して活用 |
| メリット： ・得られる収益を大きくしやすい ・場所の特性に合わせて使い道を選べる デメリット： ・最初にまとまった費用が必要になる ・投じた費用を取り戻せないおそれがある |
| ③売却して活用 |
| メリット： ・一度に大きな金額を受け取れる ・維持にかかる費用を負担せずにすむ ・管理の手間から解放される デメリット： ・土地や建物の所有権を失う ・収入がその場限りになる |
どの方法を選ぶかは、各パターンの長所と短所を把握したうえで決めることが重要です。
長所と短所を踏まえ、建物の状態や立地といった条件も照らし合わせながら、ご自身に合う活用法を絞り込んでいきましょう。
なお、個別の活用法は2章〜4章で取り上げています。
各章では、活用法の中身に加えて、どのような状況に適しているかも解説しています。
先に個別の活用法を確認したい方は、以下のリンクからご覧ください。
2.空き家を「そのまま」使う方法7つ
3.空き家を「解体」して使う方法3つ
4.状況次第では「売却」という活用も選択肢になる
1.空き家をそのまま活用｜少ない初期費用で収入につなげられる
| ①現状のまま活用 |
| メリット： ・最初にかかるお金を抑えやすい ・戸建ての賃貸物件は数が少ないため、入居が安定しやすく賃料も高めに設定できる見込みがある ・建物を残したまま使える デメリット ・傷み具合次第では、改修や修理に多額の費用がかかるおそれがある ・住環境や交通の便に恵まれた場所でなければ、入居者を見つけにくい |
空き家の使い道として最も一般的なのは、建物を残したまま活かすやり方です。
詳しい方法は2.空き家を「そのまま」使う方法7つで解説しますが、住まいとして人に貸すほか、公的施設やレンタルスペースとして利用する道もあります。
建物の状態次第ではあるものの、不具合が見当たらなければ清掃を済ませて貸し出すことで、最小限の初期費用で収入を得られる可能性があります。
床・壁・水回りに傷みがあっても、改修や修繕を行えば賃貸物件として十分に使えるケースは少なくありません。
とはいえ、住宅やレンタルスペースとして貸し出すときは、人の集まりにくい地域だと借り手が現れないおそれがあるため、立地を踏まえて見極めることが求められます。
賃貸で成果を出せるかどうかは、入居希望者を引きつけるリフォームを実現できるかに大きく左右されます。かけた費用に見合う効果を出せるリフォーム会社を見つけることが、収益アップへの出発点です。依頼先を決めかねているときは、おすすめのリフォーム会社ランキングと選ぶときのポイントを確認し、施工実績が豊富な会社同士を比べてみてください。
【現状のまま活用が向いているケース・向いていないケース】
| 向いているケース | 向いていないケース |
|---|---|
| ・最初の出費を抑えて活用を始めたい ・愛着のある家を残しておきたい ・住宅地にある、または交通の便が良い場所にある | ・建物の築年数が古く、傷みが進んでいる ・過疎地にあり入居者を探しにくい |
2.空き家を解体して活用｜戸建てとして貸すより大きな収益を期待できる
| ②解体して活用 |
| メリット： ・得られる収益を大きくしやすい ・場所の特性に合わせて使い道を選べる デメリット： ・最初にまとまった費用が必要になる ・投じた費用を取り戻せないおそれがある |
続いて紹介するのは、空き家を取り壊して更地にしたうえで活用するやり方です。
個別の方法は3.空き家を「解体」して使う方法3つで取り上げますが、取り壊し後にアパートやマンションを新築して賃貸経営を行ったり、駐車場として貸し出したりできます。
アパート経営や駐車場の運営に切り替えると、戸建てを貸すよりも大きな収益を期待できます。
一方で、取り壊しの費用や新たな建築費が発生するため、入居者や利用者が見込める場所かどうかを見極めることが非常に大切です。
解体を前提とした活用を考えるなら、事前に収入と支出の見通しを綿密に立てておくことが欠かせません。
【解体して活用が向いているケース・向いていないケース】
| 向いているケース | 向いていないケース |
|---|---|
| ・建物の築年数が古く、傷みが進んでいる ・初期の出費が増えても収益を大きくしたい | ・過疎地にあり入居者を探しにくい |
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3.空き家を売却して活用｜まとまったお金を一度に受け取れる
| ③売却して活用 |
| メリット： ・一度に大きな金額を受け取れる ・維持にかかる費用を負担せずにすむ ・管理の手間から解放される デメリット： ・土地や建物の所有権を失う ・収入がその場限りになる |
空き家を手放して現金化するのも、活用法のひとつといえます。
詳細は4.状況次第では「売却」という活用も選択肢になるで説明しますが、貸しても入居者が見つかりにくい場所にある場合や、賃貸経営を重荷に感じる場合は、売って得たお金を別の用途に回す道を探るのも一案です。
売却によって、まとまったお金を一度に受け取れます。
なかでも、相続した空き家をほかの相続人と共有名義で持っている場合は、将来もめごとに発展するおそれがかなり高くなります。
空き家が置かれた状況によっては、売ってしまうことが最も適した活用法となるケースもあります。
【売却して活用が向いているケース・向いていないケース】
| 向いているケース | 向いていないケース |
|---|---|
| ・建物の築年数が古く、傷みが進んでいる ・賃貸経営にあまり乗り気でない ・過疎地にあり入居者を探しにくい ・相続で共有名義になった | ・建物の状態も立地も良好で、賃貸経営に意欲がある |
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「そのまま」の状態で空き家を生かす7つの方法
建物がまだ新しい、あるいは傷みが少なく手入れも十分にされている空き家であれば、手を加えずに賃貸へ出せます。
現状では貸しにくい状態であっても、改修や修理をすれば借り手を募集できるようになる例は少なくありません。
手を加えずに空き家を生かす方法として、ここでは次の7つを取り上げます。
【手を加えずに活用する方法の例】
・一戸建ての賃貸
・シェアハウス運営
・民泊としての運用
・公的施設・コミュニティ施設
・シニア向け施設
・移住者向け住宅
・シェアオフィス・レンタルスペース
どの方法が合うかは、立地や建物の広さなどによって変わります。方法ごとに適した条件もあわせて解説します。
空き家を今の形のまま生かしたいと考えている方は、判断材料としてお役立てください。
1.一戸建ての賃貸
手を加えない活用法のなかで最も始めやすいといえるのが、一戸建てとして貸し出す戸建て賃貸です。
建物の状態が良ければハウスクリーニングだけで募集を始められるため、出費を抑えたまま賃貸に出せます。
戸建ての賃貸物件は数が少なく、入居者が長く住む傾向があるため、家賃収入を長期間にわたって得やすい点が特徴です。
長く借りてもらえれば、固定資産税や都市計画税などの負担も家賃でまかなえるため、税金の支払いに頭を悩ませる場面は減るでしょう。
アパートを経営する場合と異なり、戸建て賃貸では住む人が建物の手入れをするので、オーナーが日々の管理や掃除を担う必要はありません。
もっとも、現状のままでは貸し出せない建物だと、改修や修理のための初期費用が発生する点には気をつけてください。
賃貸で収益を上げるには、まず借り手が見つかることが前提です。
募集を始める前に、家を清潔で住みやすい状態に整えておくことは最低限の準備と考えておきましょう。
改修費を貸主側で出したくない場合は、借り手自身が改修を行う「DIY型賃貸借」を利用する方法が考えられます。
通常の賃貸借契約では、借り手が貸主に無断で改修することは認められていません。
これに対しDIY型賃貸借は、借り手が自分の費用で改修し、退去する際も元に戻さず改修後の姿のまま明け渡せる契約です。
貸主側は、改修や修理にかかる初期費用を出さずに賃貸経営を始められます。
借り手にとっても、好みに合わせて手を加えられるため、持ち家に近い感覚で暮らせる点が魅力です。
DIY型賃貸借の詳しい内容は、国土交通省のHPで確認できます。
戸建て賃貸に適した条件
戸建て賃貸に適しているのは、次のような空き家です。
【戸建て賃貸に適した条件】
・周囲が住宅地になっている
・子育て世帯から人気のあるエリア
・交通アクセスに優れている
・初期費用はできるだけかけたくない
・家を手放さずに残したい
戸建て賃貸は、借り手が見つからない限り収入につながりません。だからこそ、空き家がどこにあるかが重要になります。
主な借り手は家族世帯になるので、住宅地や子育て世帯に人気のエリアに空き家があるなら、選択肢として検討してみてはいかがでしょうか。
戸建て賃貸で気をつけたいポイント
戸建て賃貸には、次のような注意点があります。
【戸建て賃貸で気をつけたい点】
・場所によっては入居者がなかなか集まらないこともある。
・改修や修理が必要な場合、初期費用が膨らむおそれがある。
改修や修理を伴う場合は、まとまった初期費用がかかる例もあるので、先に改修・修理の見積もりを取ってから判断するのがおすすめです。
こうしたリスクも踏まえたうえで、どの活用法を選ぶか考えていきましょう。
戸建て賃貸を選択肢に入れるなら、メリットとデメリットの両方を把握しておきましょう。
2.シェアハウスとしての運営
シェアハウスは、複数の入居者が同じ家で暮らす住まいの形です。キッチンや浴室などは共同で使い、寝起きはそれぞれの個室でします。
住人同士で空間を「共有」し「交流」できる新しい暮らし方として、若い世代を中心に支持されています。
単一の世帯に貸すのではなく、複数の入居者に部屋ごとに貸せるため、得られる家賃の合計を増やしやすい点が利点です。
シェアハウスに適した条件
シェアハウスに適しているのは、次のようなケースです。
【シェアハウスに適した条件】
・都市部や若い人が集まるエリア
・規模の大きい大学が近くにあるエリア
・車で30分程度走れば市街地に出られる地方
・なるべく多くの収益を上げたい
シェアハウスの運営がうまくいくかどうかは、空き家の場所に大きく左右されます。
上に挙げたように、シェアハウスの需要が見込める地域は多くありません。
主な借り手は20〜30代の一人暮らしの人です。単身者が暮らしやすい場所でなければ、入居者集めに苦労することになります。
シェアハウスにするかを考える際は、空き家のある場所にシェアハウスの需要があるかどうかを見極めることが重要です。
シェアハウスで気をつけたいポイント
シェアハウスを考えている方は、次の点に気をつけてください。
【シェアハウスで気をつけたい点】
・住人同士の人間関係でもめごとが起こりやすい
・入居者が短期間で出ていきやすい
・入居者を募る手段が少ない
シェアハウスでは、初対面の人たちが同じ屋根の下で暮らします。住人同士の関係がこじれ、もめごとに発展する場面も少なくありません。
問題が起きればオーナー側での対処が求められ、こじれた場合には入居者が出ていってしまう可能性もあります。
加えて、一般的な賃貸物件の検索サイトでは入居者を募れません。
募集にはシェアハウス向けの専門サイトを使うことになるため、借り手が思うように見つからない事態も起こり得ます。
ここで挙げた点も頭に入れたうえで、シェアハウスとして生かすかどうかを判断しましょう。
3.民泊としての運用
民泊とは、民間の住宅などに旅行者を泊める宿泊サービスのことです。
2018年に民泊新法が施行されて規制が緩和され、一般の人も宿泊業を営めるようになったことで、個人でも始めやすくなりました。
手頃な料金で日本の住まいを体験できることから、とりわけ海外からの旅行者に人気があります。
民泊に適した条件
民泊に適しているのは、次のようなケースです。
【民泊に適した条件】
・観光スポットや商業エリアの近く
・特区民泊の対象エリア（東京都大田区、大阪市、大阪府、新潟市、北九州市、千葉県）
・管理や維持を自分で手がけたい
・外国の人と交流したい
民泊で成果を上げるには、海外からの旅行者を主な客層に据えることが基本です。
したがって、観光地や商業地のように人が集まる場所に空き家があるケースに適していると考えられます。
民泊で気をつけたいポイント
民泊を考えている方は、次の点に注意してください。
【民泊で気をつけたい点】
・住宅宿泊事業法にもとづく届出をする必要がある
・年間で宿泊させられる日数は180日以内に限られる
・外国語による施設や交通の案内を用意する必要がある
・近隣から苦情があれば対応する義務がある
※自治体の中には、住宅宿泊事業法の届出に厳しい制限をかけようとする動きもあり、用途地域しだいでは民泊ができない可能性があります。
一方で、補助制度が拡充されるなど、始めやすくなった面もあります。
制限の最新情報は、各自治体の公式サイトで事前に確認しておきましょう。
空き家で民泊を適法に営むには、「旅館業法の許可」「国家戦略特区法の認定」「住宅宿泊事業法の届出」のうち、いずれかの手続きが求められます。
多くの場合は、手続きのハードルが最も低い「住宅宿泊事業法の届出」が選ばれますが、宿泊させられる日数が年間180日以内に限られる点には気をつけてください。
民泊を始めるかどうかは、ここで挙げた注意点を踏まえて判断しましょう。
4.公共施設・地域の交流拠点
戸建ての空き家に手を加え、地域の人が集うカフェや観光客向けの案内所といった、公共性の高い場として生かす選択肢もあります。
行政などの公的な機関が借り手になると、家賃収入が長く安定しやすい点が魅力です。
加えて、地域振興を目的とした補助金を使って必要な改修を進められれば、最初にかかる費用を抑えながら活用できます。
空き家問題への対応策として、住民が集まれる交流の場に生まれ変わった事例も実在します。
たとえば山梨県都留市の富士見台自治会では、空き家を世代を超えて交流できる施設へと改修し、「富士見台ふれあい館」として開設しました。
館内には広間や会議室などが設けられ、自治会や敬老会の事業の会場として使われています。
公共施設・交流拠点に適したケース
次のような条件がそろう空き家は、公共施設や交流拠点としての活用を考えやすいといえます。
【公共施設・交流拠点に適したケース】
・観光スポットの近くにある
・人口が多いエリアにある
・駐車スペースを用意できる
・地域の活性化に貢献したい
・建物の今の姿をなるべく残したい
空き家が全国的に増え続けていることを受けて、多くの地方自治体が空き家対策に取り組んでいます。
建物の状態やエリアの特性しだいでは、公共施設や交流拠点として使いたいという需要が見込める場合もあります。
公共施設・交流拠点として使う際の注意点
公共施設や交流拠点としての活用を考えるときは、次の点に気をつけましょう。
【公共施設・交流拠点の注意点】
・物件の状態や場所によっては需要が見込めず、活用に至らないことがある
公共的な用途での活用を考え始めたら、最初に役所など行政の窓口へ相談するのがおすすめです。
自治体のなかには、空き家の所有者と地域で活動する団体を結びつける支援をしているところもあります。
5.高齢者向けの福祉施設
グループホームやデイサービスといった、高齢者のための施設に転用して空き家を生かす道もあります。
デイサービスとは介護を要する高齢者が日中だけ通う施設、グループホームとは高齢者や障害のある人が少人数で共同生活を送る住まいを指します。
高齢化はこの先も進むと考えられるため、高齢者向け施設の需要は今後さらに伸びることが見込まれます。
建物を介護事業者に貸し出す形をとれば、毎月の賃料収入が安定しやすくなるうえ、オーナー自身は貸すだけなので専門の知識や免許も必要ありません。
さらに、補助金の制度をうまく使えば、改修や修繕にかかる費用負担を減らすことも可能です。
固定資産税について優遇を受けられるケースもあります。
高齢者向け施設に適したケース
高齢者向け施設への転用に適しているのは、次のような物件です。
【高齢者向け施設に適したケース】
・都市部・郊外を問わず、高齢の方が暮らしている地域にある
・1階部分の床面積にゆとりがある
・駐車スペースを用意できる敷地
高齢者向け施設の場合、都心部や交通の便が良い場所でなくても成り立つことがあります。
一般的な戸建て賃貸では立地の良し悪しが大きく影響しますが、高齢者向け施設であれば郊外でも十分に需要が見込めます。
郊外のほうが利用料などを抑えやすいことも多く、介護事業者があえて郊外を選ぶ例も少なくありません。
郊外であっても、車をとめるスペースを確保できる敷地なら、高齢者向け施設としての活用が有効なことがあります。
高齢者向け施設として使う際の注意点
高齢者向け施設への転用を考える際は、以下のポイントに注意が必要です。
【高齢者向け施設の注意点】
・法律上の基準を満たす必要がある
・改修や修繕に多額の費用がかかることがある
施設として運営するためには、床面積を25㎡以上確保することやバリアフリー化など、法令で定められた複数の条件をクリアする必要があります。
法令上の制限を十分に把握してから、活用するかどうかを判断しましょう。
6.移住希望者のための住宅
物件のある自治体が移住の促進に力を注いでいる場合、移住希望者向けの住まいとして生かせる可能性があります。
地域によっては、自治体が空き家を借り受けて移住を考えている人向けのお試し居住に使ったり、住まいが決まるまで無償で提供したりしている例もあります。
一例として、徳島県の神山町は空き家の改修や除去に対する補助金を設けています。
なかでも、自治体が建物を借り受けて公費でリノベーションを行う「民家改修プロジェクト」などは、所有者の負担を軽くしながら建物を維持できる先進的な取り組みです。
こうした制度を生かして空き家を移住者向けの住まいに再生できれば、建物の傷みを防ぎながら地域に新しいにぎわいをもたらす、有力な活用法の一つといえるでしょう。
移住希望者向け住宅に適したケース
移住希望者向けの住まいとしての活用に適しているのは、次のような場合です。
【移住希望者向け住宅に適したケース】
・自治体に移住を支援する制度が整っている
・借り手を探しにくい場所にある
郊外にあって入居者が見つかりにくい物件なら、最初に自治体へ問い合わせてみるとよいでしょう。
移住支援の制度が用意されていれば、移住希望者が物件を買ったり借りたりできるよう後押ししてもらえることもあります。
移住希望者向け住宅として使う際の注意点
移住希望者向けの住まいとして活用する際は、次の点を押さえておきましょう。
【移住希望者向け住宅の注意点】
・支援の中身や条件は自治体ごとに違う
どのような移住支援が受けられるかは、自治体ごとにかなり差があります。
まずは自治体に相談して支援の中身を確かめ、そのうえで活用を判断しましょう。
7.シェアオフィスやレンタルスペース
交通の便が良い場所にある空き家なら、シェアオフィスやレンタルスペースに転用する方法も考えられます。
コロナ禍をきっかけにテレワーク向けの作業場所を求める声が強まっており、シェアオフィスは利用者を集められれば大きな収益につながる可能性があります。
シェアオフィスと一緒にレンタルスペースを設ける例も増えてきました。
レンタルスペースは、1時間ごとの料金設定で部屋を貸し、利用者が用途に合わせて自由に使えるスペースのことです。会議やイベントの会場として借りたいという需要があります。
シェアオフィスやレンタルスペースに適したケース
シェアオフィスやレンタルスペースとしての活用に適しているのは、次のようなケースです。
【シェアオフィスやレンタルスペースに適したケース】
・駅から近いなど交通の便に恵まれた場所にある
・収益をより高めたい
シェアオフィスやレンタルスペースは、駅の近くなどアクセスしやすい場所にあることが前提になります。
主な利用者として想定されるのは、テレワークで働く人やフリーランス、勉強場所を探す学生などです。
職場へ通う感覚で日常的に使えることが求められるため、アクセスの良さは欠かせない条件といえます。
交通の便が良い場所に空き家を持っているなら、選択肢の一つとして考えてみるとよいでしょう。
シェアオフィスやレンタルスペースとして使う際の注意点
シェアオフィスやレンタルスペースとして活用する際は、次の点に注意が必要です。
【シェアオフィスやレンタルスペースの注意点】
・オフィス用の備品をそろえる必要がある
・改修や修繕で初期費用がかさむことがある
・利用者が集まらなければ利益が出ないおそれもある
シェアオフィスを開業するにあたっては、机・椅子やコピー機、インターネット回線といった事務用の設備を整える必要があります。
加えて、多くの人が使いやすい空間にするための改修や修繕が欠かせない場合もあり、初期費用がかなり大きくなりうる点にも気をつけましょう。
「解体」を前提とした空き家活用の3つの方法
建物の傷みが激しく、現状のまま賃貸に出すのが難しい空き家なら、取り壊して更地にし、土地として活かす道もあります。
加えて、貸し出すこと自体はできても改修や修繕に多額の費用がかかりそうな場合には、解体してから活用するほうが合理的なことも少なくありません。
解体後の具体的な活用方法としては、次の3つが挙げられます。
どの方法が合うかは立地や敷地の広さなどで変わるため、方法ごとに適した条件もあわせて取り上げます。
解体による活用を視野に入れている方は、判断材料としてお役立てください。
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1.賃貸用アパート・マンションの新築
解体後の土地に賃貸用のアパートやマンションを建て、家賃収入を得る活用法です。
賃貸需要の見込める場所であれば、一戸建てを貸すより多くの収益を得られる可能性があります。
さらに、駅に近く容積率の高いエリアであれば、階数を増やして中層マンションを建てられることもあり、収益面での上乗せが期待できます。
賃貸住宅の新築に適した条件
賃貸用のアパートやマンションを建てるのに適しているのは、次のような条件です。
【賃貸住宅の新築に適した条件】
・住宅が建ち並ぶエリア
・子育てしやすい環境が整った街
・都心部や若い世代に人気の地域
・規模の大きな大学が近くにある地域
・広さが最低50坪以上ある土地
家賃収入を得るには、入居希望者が集まりやすいエリアでなければ、うまくいくのは難しいと考えられます。
加えて、アパートを建築する場合でも、敷地の広さが最低50坪以上ないと難しくなります。
住宅地に立地し、敷地が50坪以上ある空き家であれば、候補に入れてみてください。
賃貸住宅を新築する際に気をつけたいポイント
賃貸用のアパートやマンションの建築を考える際は、次の点に気をつけましょう。
【賃貸住宅を新築する際の注意点】
・建物を建てるために多額の資金を用意する必要がある
・空室の発生や家賃の下落で収入が不安定になるおそれがある
・借入金の返済が苦しくなるおそれがある
賃貸経営はつまずいたときの影響が大きく、土地を持っているだけでうまくいくとは限りません。
一般的には、建築費などの資金をアパートローンでまかない、入ってくる家賃から返済していく形がとられます。
ところが、入居者が思うように集まらなければ、返済の負担が重くなるおそれがあります。
リスクを抑えつつ収益性を高められるよう、綿密な事業計画を立てることが欠かせません。
賃貸アパートやマンションの経営に関する基礎知識は、以下の記事でくわしく取り上げています。検討中の方は、あわせて参考にしてください。
2.コインパーキング・月極駐車場としての運用
解体後の土地は、月極駐車場やコインパーキングとして使うこともできます。
取り壊しの費用こそ必要ですが、駐車場経営は賃貸住宅を建てる場合と比べて最初にかかるお金を少なく済ませられます。
建物の設計・建築にはそれなりの期間がかかるのに対し、駐車場の工事は短い期間で終えられるため、早く収益を生み出せる点も利点です。
とくにコインパーキングでは、運営会社に土地を貸し出す形をとれば、機械の設置費用も先方が負担してくれます。毎月決まった賃料が入るので、収入の安定につながります。
駐車場経営に適した条件
駐車場としての活用に向いているのは、次のような場合です。
【駐車場経営に適した条件】
・駐車場のない集合住宅が多く建つ住宅地
・車がないと暮らしにくい地域の住宅地
・駅や商業施設に近い土地
・オフィス街に近い土地
駐車場を用意しても、利用する車がなければ収益は生まれません。
だからこそ、周辺に駐車ニーズがあるかを見極めることが大切です。
近くに車を使う人がほとんどいない、あるいは駅や商業施設がなく車から乗り換える必要もないような場所では、需要は見込めません。
駐車場のニーズが見込める場所に空き家があるなら、候補として考えてみてもよいでしょう。
駐車場経営を考える際に気をつけたいポイント
駐車場として活用する際は、次の点に気をつけましょう。
【駐車場経営の注意点】
・土地にかかる固定資産税が上がる
・利用者が集まらなければ収益につながらない
建物を取り壊して更地にすると、土地の固定資産税が増えるほか、所在地が都市計画区域内の市街化区域であれば都市計画税も重くなります。
住まいの建っている土地については、固定資産税を軽くする特例が設けられています。
しかし駐車場にはこの特例が適用されないため、解体して更地にすれば納める税金が増えることを踏まえて、判断するようにしましょう。
3.トランクルームとしての貸し出し
更地にした後、トランクルームを設けて活用する選択肢もあります。
トランクルームは、荷物をしまっておくスペースを貸し出すサービスを指します。
設置の手間が少ないため初期費用を抑えやすく、利用ニーズも高いことから、空き家の活用法として注目されています。
月ごとの契約が一般的で、いったん借りた人は長く使い続ける傾向が強いため、収入の安定が見込めます。
加えて、人が住むわけではないため、比較的手間をかけずに管理できる点も利点です。
トランクルーム経営に適した条件
トランクルームの設置に向いているのは、次のような場合です。
【トランクルーム経営に適した条件】
・都市部や住宅地に近い土地
・最初にかかる費用を少なくしたい
・管理の手間をなるべく減らしたい
主な利用者は、自宅の収納スペースが足りない単身者やファミリー層です。
近年は、コレクションや推し活グッズを家族に知られずにしまっておける場所を求める声もあります。
都市部や住宅地に近い場所に空き家があるなら、トランクルームも候補に入れてみるとよいでしょう。
トランクルーム経営を考える際に気をつけたいポイント
トランクルームとして貸し出す際は、次の点に気をつけましょう。
【トランクルーム経営の注意点】
・法律上の扱いが複雑になる
・固定資産税が高くなる
・利用者が見つからなければ収益につながらない
敷地にコンテナを置いて活用する場合、コンテナは建築物とみなされるため、建築確認の手続きが求められます。
手続きを知らないまま設置してしまうと、建築基準法・都市計画法の規定に反するおそれがあります。
さらに、住宅用の土地には固定資産税の軽減措置がありますが、事業用の建物であるトランクルームはこの措置を受けられません。
トランクルームを始める際は、専門家の意見を聞きながら判断するようにしましょう。
空き家活用を進める前に知っておきたい注意点
ここまでは、空き家を活かすための具体的な手段を順にご紹介しました。
実際にどの活用法にするか考える段階では、次のようなポイントに気を配っておくと安心です。
いずれの手段を選ぶにしても、収益化を目指すなら前もっての準備が欠かせないといえます。
選ぶ方法次第では、関係する法律について一定の知識が求められるケースもあります。
加えて、国からの助成金を受けられたり、自治体のサポートを得られたりすることもあります。
※助成金・自治体の支援内容は随時見直されるため、最新の情報は公式HPでその都度ご確認ください。
ポイントを一つずつ確認しながら、空き家活用がうまくいくよう計画を立てていきましょう。
1.まとまった初期投資の準備
活用の手段にかかわらず、スタート時点である程度のお金を用意する必要があります。
金額は選ぶ方法によって大きく異なり、比較的取り組みやすい戸建て賃貸で仮にリフォームをしなくても、クリーニング代に3万～10万円程度はかかります。
建物を取り壊してアパートを新築するとなれば、何千万という多額の費用が発生します。
どの活用法にするか決める前に、まずは初期費用の目安を把握したうえで、収支が見合うかどうかを見極めることをおすすめします。
2.維持・運営にかかるランニングコスト
空き家を貸し出すケースでも、物件を持ち続ける限り維持管理のための出費は避けられません。
具体的には、固定資産税のほか、設備の故障や経年劣化に伴う修繕費、賃貸管理を委託しているなら管理費などがかかります。
少額であれば家賃でまかなえますが、大きな出費が重なると、得られる家賃を上回るコストが生じるおそれもあります。
さらに、入居者が決まらないと、支出ばかりが続いて赤字に陥ります。
活用法を比べる段階で、経営にかかるおおよその費用をつかんでおくことが重要です。
3.地域の需要の見極め
空き家活用を考えるうえでは、「借りたい・使いたい人がいるか」を見極めることが特に大切です。
活用の方向性を固めてリノベーションを済ませても、住む人や使う人が現れるとは限りません。
利用者がつかなければ、初期投資を取り戻せないばかりか、運営費だけが出ていき損失につながります。
物件の立地や周囲の環境をよく確かめたうえで、どの活用法が合うかを考えるようにしましょう。
4.決断前の専門家への相談
活用法の検討を重ねたら、最終的な決断を下す前に専門家の意見を聞いておきたいところです。
空き家活用に精通した専門家なら、物件の立地や状態をふまえて需要の有無を判断してくれます。
自力では考えつかなかった活用のアイデアを提案してもらえるケースもあります。
法律や助成金、自治体の制度にも通じているので、まずは気軽に相談してみてはいかがでしょうか。
立地や状況しだいで有効になる「売却」という活用法
ここまでは空き家から収入を生み出す活用法を中心に紹介してきましたが、手放すこと自体が有効な活用につながるケースもあります。
たとえば借り手が見つかりにくいエリアにある場合や、賃貸経営にあまり乗り気になれない場合には、売却して現金に換え、その資金を別の用途に回す道も考えられるでしょう。
売却の方法は、大きく次の3つのパターンに分かれます。
どの方法を選べるかは、建物の築年数やコンディションによって異なる点に気をつけてください。
それぞれの特徴を順に見ていきます。
1.現状のまま住んでもらう想定で売却
空き家を売りに出す際は、最初に建物を残したまま売れるかどうかを確認するのがおすすめです。
解体せずに現状で買い手が見つかれば、3つの中では比較的高い価格がつきやすい傾向があります。
買う側にとっても、好みに合わせて自由にリフォームでき、新築へ建て替えるより費用を抑えて土地と建物を取得できるため、一定の需要が期待できます。
とはいえ、すべての空き家が現状のままで売れるとは限りません。
現状のままでの売却を検討しやすいのは、次のようなケースです。
【現状のままでの売却を検討しやすいケース】
・建築からの年数が比較的新しく、現行の耐震基準を満たしている
・建物のコンディションが良好で、手を加えずに住める
・すぐには住めなくても、軽微なリフォームで住める状態に整えられる
・住宅が立ち並ぶエリアに位置している
・子育て世帯などファミリー層からの人気が高いエリア
・交通アクセスに恵まれている
戸建てを求めるファミリー層が多いエリアでは、空いている土地がほとんど残っていないことも珍しくないため、中古住宅であっても高めの価格で成約する可能性があります。
2.建物の解体を見込んで売却
2つ目は、買主が建物を取り壊すことを見込んで「古家付き土地」として売りに出す方法です。
古家付き土地は、更地になっておらず、古い建物がそのまま建っている状態の土地を指します。
このかたちで売る場合、建物の解体は引き渡し後に買主の負担で行うのが通例です。
売主側で取り壊しの費用を用意しなくて済む点は、大きな利点といえます。
一方で、買主が解体の費用を負担する分、後ほど紹介する更地での売却に比べて価格が低めになるケースも考えられます。
なお、購入後に建物を取り壊すかどうかは買主の判断に委ねられており、リフォームを施して住み続ける選択がされることもあります。
古家付き土地としての売却が向いているのは、次のようなケースです。
【古家付き土地としての売却が向いているケース】
・築20年以上経過した空き家を手放したい
・建物の解体にかかるお金を負担したくない
3.建物を解体し更地として売却
3つ目は、建物を取り壊してから更地の状態で売りに出す方法です。
このケースでは、解体工事にかかる費用を売主側で負担することになります。
建物の傷みが激しく外観の印象が良くないと、買い手がつくまでに時間を要するケースがあります。
更地のほうが買い手を見つけやすいと判断できる場合は、費用をかけてでも建物を取り壊しておく判断が有効です。
取り壊しにかかる費用は建物の構造や面積によって変わりますが、目安としておよそ100万円～300万円以上を見込んでおくと安心です。
【更地での売却が向いているケース】
・建物の傷みが激しく、外観の印象が良くない
・取り壊しの費用を負担しても、更地のほうが買い手を見つけやすい
家を売るときの全体的な手順やかかる税金についても、売却を考え始めた段階であわせて確認しておくと安心です。
空き家活用で寄せられるよくある質問
- 空き家を賃貸物件にするとき、スタート時点で必要なお金の目安は？
-
一戸建てを貸し出す形で使うなら、初期費用としてクリーニング代3万〜10万円程度を見込んでおくとよいでしょう。
加えて、毎年の固定資産税や、建物が古くなるにつれて必要になる修繕費を負担し続けることになる点も押さえておきたいところです。
活用を始める前の段階で、ある程度の資金を手元に用意しておくと安心です。
- 空き家を取り壊してから活用するなら、費用はどれくらい？
-
建物を取り壊す際の解体費用は、100万〜300万円以上がひとつの目安とされています。
更地にした後は、アパートやマンションの建築のほか、コインパーキングやトランクルームとして使う道も考えられます。
取り壊しには大きな初期費用がかかるため、収支の見通しをしっかり立ててから決めることをおすすめします。
- シェアハウス形式で空き家を運用するときの利点と注意したいことは？
-
部屋ごとに複数の入居者へ貸せるので、通常の一戸建て賃貸と比べて家賃収入を伸ばしやすい傾向があり、取り壊しや大がかりな建て替えをせずに始められる点も魅力です。
ただし、他人同士がひとつの家で暮らす以上、ルールの守り方や入居者同士の相性をめぐってトラブルが生じる場合もあります。大人数でも過ごしやすい間取りへのリフォームや、運営・管理の仕組みづくりを進めておくことが大切です。
まとめ
ここまで、空き家をどう活かすかについて、さまざまな角度からご紹介しました。最後に要点を振り返ります。
空き家を活かす方法は、主に3パターンに分けられます。
【空き家の活かし方】
①現状のまま活用
②解体して活用
③売却して活用
各方法の長所と短所を、下の表に整理しました。
| 方法ごとに見たメリット・デメリット |
|---|
| ①現状のまま活用 |
| メリット： ・最初にかかる費用を抑えやすい ・戸建ての賃貸物件は数が少ないため、入居が安定しやすく賃料も高めに設定できる可能性がある ・建物を残したまま活かせる デメリット ・傷み具合によっては、改修や修繕に多額の費用がかかることもある ・住環境が整った住宅地や便利な場所でなければ、入居者が見つかりにくい傾向がある |
| ②解体して活用 |
| メリット： ・収益を大きくしやすい ・土地の条件に合った使い道を選べる デメリット： ・始めるときの費用負担が大きい ・投じた費用を取り戻せないおそれがある |
| ③売却して活用 |
| メリット： ・一度にまとまった金額を手にできる ・維持にかかる費用がなくなる ・管理する手間から解放される デメリット： ・土地・建物の所有権を手放すことになる ・継続的な収入は得られず、一度きりの収入となる |
建物を残したまま活かす方法としては、次の7つが挙げられます。
【建物を残して活かす主な例】
・戸建ての賃貸
・シェアハウス
・民泊
・公的施設やコミュニティ施設
・高齢者向けの施設
・移住希望者向けの住まい
・シェアオフィスやレンタルスペース
【建物を取り壊して活かす主な例】
・アパートやマンションを新たに建てる
・コインパーキングや月極駐車場
・トランクルーム
売却を選ぶ場合も、3つのパターンに分かれます。
【売却するときの主な例】
・住める状態のまま売り出す
・買主による解体を想定して売り出す
・建物を取り壊し更地で売り出す
空き家の活用を考えるときには、次のような点に気を付けておきたいところです。
【活用を検討する際に気を付けたい点】
・始める段階でまとまった資金が求められる
・管理費などの運営コストが継続して発生する
・需要の有無を慎重に見極める必要がある
・最終的に決める前に専門家へ相談しておくと安心
空き家の活かし方に迷っている方にとって、本記事が判断の手がかりになれば幸いです。
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