TORCHES（トーチーズ）は、国の許可制度のもとで運営されている不動産クラウドファンディングで、想定利回り10%超という数字だけを理由に怪しいと決めつけるのは早計と考えられます。
サービスの開始は2025年11月で、不動産クラウドファンディングの中では比較的新しい部類に入ります。
他社と比べて利回りが高めの案件をそろえている点が関心を集めていますが、検索結果には「ポンジ」「やばい」など不安をあおる言葉も並んでいます。
そこで本記事では、〔新サイト名〕編集部が、不動産特定共同事業法や国土交通省に登録されている情報といった公式に確かめられる資料をもとに運営の中身をたどり、評判やメリットとデメリット、他社との比較まで順を追って解説します。
出資するかどうかを考えるときの判断材料の一つとしてお役立てください。
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※2026年10月現在の情報です。最新情報は公式サイトでご確認ください。
TORCHES（トーチーズ）の概要と不動産クラウドファンディングとしての基本データ
都心の一等地にある不動産へ1口1万円から共同で出資できるのが、不動産クラウドファンディングサービスのTORCHES（トーチーズ）です。
サービスを手がけるのはTORCHES株式会社で、徳島県知事から不動産特定共同事業者としての許可を得ています。
このセクションでは、運営体制にかかわる基本的な情報を順に見ていきます。
TORCHES（トーチーズ）で提供されるサービスの内容
オンラインで多くの投資家から少しずつ資金を集め、TORCHES自身が取得した物件の運用や売却によって得られた利益を、各自の出資割合に沿って配分するのがTORCHESの基本的な仕組みです。
出資は1口1万円単位で受け付けており、案件によって5万円〜10万円程度の最低出資額が設けられています。
契約の形態は匿名組合契約で、分配については物件の売却益を投資家へ還元するキャピタル型が主流とされています。
利用の流れとしては、会員登録を済ませたあとにマイページで気になる案件へ応募し、抽選もしくは先着順によって出資できるかどうかが決まります。
不動産クラウドファンディングの仕組みそのものを詳しく押さえたい方は、おすすめの不動産クラウドファンディングを比べた記事もあわせてご覧ください。
TORCHES株式会社（運営会社）の会社データ
TORCHESの運営元について、主な会社情報を下の表にまとめました。
| 項目名 | 登録内容 |
|---|---|
| 商号 | TORCHES株式会社 |
| 所在地 | 〒770-0832 徳島県徳島市寺島本町東3-12-6 徳島駅前濱口ビル7階 |
| 代表取締役 | 與那嶺 健人／田中 勝真 |
| 電話番号 | 050-3108-8061 |
| 業務管理者 | 臼杵 一実 |
| 宅地建物取引業免許 | 徳島県知事(1)第3197号 |
| 不動産特定共同事業許可 | 徳島県知事 第2号（第1号事業・第2号事業＝電子取引業務） |
宅建業免許については、国土交通省の「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」に免許番号を入れて検索すれば、本店の所在地や代表者の氏名、免許がいつまで有効かといった情報を、第三者の立場から確かめることができます。
TORCHES株式会社に出資するエムトラスト株式会社の概要
資本面を見ると、TORCHES株式会社はエムトラスト株式会社から出資を受けています。
※TORCHES株式会社に出資しているのはエムトラスト株式会社ですが、エムトラスト株式会社がファンドの元本や分配金を保証しているわけではありません。ここで紹介している実績は過去時点のもので、今後の運用成果を示すものではなく、元本を下回る可能性もある点にご注意ください。
国税庁の法人番号公表サイトで調べると、エムトラスト株式会社の基本的な登録情報は次のとおりです。
| 項目名 | 登録内容 |
|---|---|
| 商号 | エムトラスト株式会社 |
| 法人番号 | 5011001107919 |
| 本店所在地 | 東京都中央区八重洲2丁目2番1号 |
| 法人番号指定年月日 | 平成27年（2015年）10月26日 |
| 最終更新年月日 | 令和5年1月12日 |
公式サイトによると、エムトラスト社はTORCHESのサービスが始まる以前から他社のためのファンド組成を手がけており、累計100件以上を償還した実績を持つとされています。
TORCHESの運営は、こうしたエムトラスト社の知見を受け継ぐかたちで行われています。
徳島県知事の許可を得た不動産特定共同事業者
不動産特定共同事業法にもとづいて、TORCHES株式会社は徳島県知事から「不動産特定共同事業 徳島県知事 第2号」の許可を正式に取得しています。
取得している許可の種別は、第1号事業（自社で不動産取引を行い、その収益を分配する事業）と第2号事業（電子取引業務＝契約手続きをオンライン上で完結させる事業）の2つです。
第2号事業にあたる電子取引業務も手がける場合には、その業務を適切に進めるための体制が整っていることが、追加の要件として求められます（同法第7条第7号）。
出典：不動産特定共同事業法（e-Gov 法令検索）／国土交通省 不動産特定共同事業等について
＼ 行政の許可を得た事業者を見てみる ／
TORCHES（トーチーズ）が怪しいと言われる理由と「やばい」「ポンジ」の真相
TORCHESと検索すると、「やばい」「ポンジ」といった否定的なキーワードが一緒に出てくる場合があります。
ここでは不安の声に対し、不動産特定共同事業法、徳島県知事による許可の情報、事業者が倒産したときの扱いという3つの切り口から確かめていきます。
結論：行政の許可を得た徳島県知事第2号の正規事業者
先に結論を述べると、TORCHES株式会社は不動産特定共同事業について徳島県知事の許可を取得したうえで営業しており、無登録で営む業者には当たりません。
宅建業免許についても、徳島県知事(1)第3197号を持っていることが、先に触れたとおり国土交通省の宅建業者検索システムで確認できます。
後から集めた投資家の資金を、先に参加した投資家への配当へ回す詐欺がポンジ・スキームで、多くは無登録の業者によって行われています。
一方、行政の許可を受けて運営するTORCHESのようなサービスには、業務報告書を提出する義務（不動産特定共同事業法第33条）や、業務の帳簿書類を作って保存する義務（同法第32条）をはじめ、法律上のさまざまな義務が課されています。
投資家を守る不動産特定共同事業法の仕組み
事業参加者である投資家の利益を守ることを目的に定められたのが、不動産特定共同事業法です（同法第1条）。
TORCHESも含め、不動産特定共同事業者には投資家保護にかかわる次のような義務があります。
| 条文 | 定められている内容 |
|---|---|
| 第17条（業務管理者の設置） | 宅地建物取引士などの要件を満たす業務管理者を、事業所ごとに置く |
| 第20条・第21条（不当勧誘などの禁止） | 重要事項を告げない行為や、断定的な判断を示して勧誘する行為を禁じる |
| 第24条・第25条（書面の交付） | 契約の締結前と締結時に、重要事項を記した書面を渡す |
| 第26条（書面による契約解除） | 成立時の書面を受け取った日から8日間であれば、クーリングオフできる |
| 第27条（財産の分別管理） | 契約にかかわる財産を、事業者自身の財産とは分けて管理する |
| 第28条（財産管理報告書） | 財産の管理状況を事業参加者へ定期的に報告する |
| 第31条の2（電子取引業務の特則） | 許可番号や商号、業務管理者の名簿などをWeb上で公開する |
加えてTORCHESは、事業者側が劣後出資者として損失を先にかぶる優先劣後構造も取り入れており、法律で求められているものではありませんが、業界で多く用いられているリスクを抑える工夫のひとつといえます。
TORCHESが破綻したときの取扱い
業務の運営に支障が出たときの扱いについて、TORCHESの公式案内には「万一、本事業者が業務運営に支障をきたした場合には、出資金全額が返還されない場合があります」と書かれています。
投資家としてあらかじめ把握しておきたいリスクといえます。
とはいえ、先ほど触れたように不動産特定共同事業法第27条が財産の分別管理を義務づけているため、契約にかかわる財産と事業者自身の財産は、会計上は区別して管理されています。
さらに、許可の取消し（同法第36条）や業務の停止を命じられた場合（同法第35条）でも、業務の結了を定めた規定（同法第65条）に基づいて、事業参加者の利益を守るための処理は引き続き行われる仕組みです。
＼ 許可番号をご自身でチェック ／
TORCHES（トーチーズ）の口コミと評判
TORCHESに投資した人たちの声を、好意的な意見と否定的な意見に分けて紹介します。
※ここに載せている口コミは、公開のタイミングで編集部が集めたものに差し替える予定です（プレースホルダー）。
TORCHES の高評価の口コミ
好意的な声で目立つのは、高めに設定された想定利回り、運用期間が短いことによる資金の回しやすさ、早期償還された実績、少ない金額から投資できる気軽さといった点です。
寄せられている声をいくつか紹介します。
トーチーズの新ファンド、なにこれ！
港区元麻布、広尾駅徒歩8分！
なのに、利回り16％？！こんなの勝ち確やん！（省略）
参照：X
トーチーズ8号、償還されました🎉
早期償還で運用期間が3カ月から2カ月に短縮になりましたが、それでも1万円ゲットです
「利回り12％」のなせる技ですね、やっぱり高利回りは強い！
これでトーチーズは投資残高ゼロです、安全性がどれくらい期待できるか、しばらく様子を見ます😊
参照：X
高い利回りと短い運用期間を両立している点を、好意的に受け止める意見が多く見られます。
お金が長く縛られないので、いくつかの案件に分けて投資しやすいと感じている人もいるようです。
TORCHES の低評価・不満の口コミ
反対に、不満の声として目立つのは、人気のファンドがすぐ埋まって申し込めない点、優先劣後比率が低めに設定されている点、サービス開始が2025年で運用実績がまだ多くない点、組成手数料が高めな点などです。
寄せられている声は次のとおりです。
トーチーズもう埋まってる😹
キャンセル待ち応募しておきました
参照：X
トーチーズは利回り高いけど、劣後割合が低いのでその辺りをどう評価するか？ファンドをよく見てどれに投資するか判断しましょ。（省略）
参照：X
なかでも「すぐ埋まって申し込めない」「優先劣後比率が低い」という論点は、複数の口コミサイトで繰り返し指摘されています。
口コミを踏まえた現時点での評価まとめ
口コミを総合すると、TORCHESは「高い利回りと短い運用期間を組み合わせた商品の作りが投資家から高く評価されている反面、サービス開始から日が浅いことや優先劣後比率が低めであることは、注意したい点として受け止められている」と見ることができます。
投資するかどうかを決める際は、利回りの数字に目を向けるだけでなく、ファンドごとに優先劣後比率や対象物件が妥当かどうかを一つずつ確かめておくと安心です。
＼ 公式サイトでファンドの詳細をチェック ／
TORCHES（トーチーズ）で注意したいデメリット5選
TORCHESへの出資を考えるなら、良い面とあわせて弱点も知っておきたいところなので、ここでは気をつけたいポイントを5つに絞って順に見ていきます。
元本保証の対象外で元本割れの可能性
銀行の預金とは違い、TORCHESは投資商品なので、元本が保証される仕組みにはなっていません。
公式サイトのページ「主なリスクについて」には、次の4つのリスクがはっきりと記載されています。
- 不動産市況に左右される価格変動のリスク
- 余裕金を運用する対象の価格が変動するリスク
- 事業者自身が倒産するリスク
- 上記以外の信用リスク
なかでも対象となる不動産の価格は市場の動きによって上下するので、出資したお金が目減りするおそれがあることは、申し込む前に十分理解しておきたいところです。
他社より低めの優先劣後比率1%
案件によって差はあるものの、TORCHESでは優先劣後比率が「優先99：劣後1」前後に設定されている例が見受けられます。
優先劣後構造とは、劣後出資者にあたる事業者が損失を先に引き受ける仕組みのことで、劣後出資の割合が大きいほど投資家の元本は保護されやすくなります。
不動産クラウドファンディングを手がける他社のサービスでは、劣後出資比率を5〜10%とする例が比較的多いため、TORCHESの1%は他社と比べて低い水準と考えられます。
言い換えると、物件の価値がわずか1%下がっただけでも投資家側に損失が生じるおそれがあるということなので、損失を吸収できる余地が小さい点はリスクとして頭に入れておきたいところです。
2025年スタートで日が浅いサービスの運用実績
TORCHESがサービスを始めたのは2025年で、不動産クラウドファンディングのなかではまだ歴史の浅い部類に入ります。
案件はNo.34・No.35まで組成され、早期償還の実績もいくつかありますが、長い期間にわたる景気の波や不動産市況の冷え込みはまだくぐり抜けていないとみられます。
出資元であるエムトラストの実績を受け継いでいる面はあるものの、TORCHESそのものの運用実績はこれから積み上がっていく段階なので、判断材料のひとつとして押さえておきましょう。
「瞬殺」で出資できない場合もある人気案件
想定利回りが高めで案件の規模もそれほど大きくないので、人気の案件では募集が始まってすぐに応募額が上限に届いてしまうことがあります。
口コミを見ると、先着順の案件は受付が始まる時刻にアクセスが集まりやすく、抽選式の案件も倍率が上がりやすい傾向がうかがえます。
出資したいときに出資できるとは限らないため、予定どおりに資金を振り向けにくい面があるサービスだといえます。
運用中は原則できない途中解約
TORCHESへ出資したお金は、原則として運用が終わるまで途中で解約できない決まりです。
途中で引き出せない点はTORCHESだけの特徴ではなく、不動産クラウドファンディング全般に見られる仕組みで、対象不動産の運用や売買が完了するまでは資金を動かせません。
運用期間が短めとはいえ、生活費や近いうちに使い道が決まっているお金を充てるのは避けたほうがよいでしょう。
数ヶ月のあいだ手元に戻らなくても困らない余裕資金で出資するという基本を、あらためて意識しておきたいところです。
＼ 注意点を踏まえてチェック ／
- 「やめとけ」と言われる不動産クラウドファンディングの実態を検証した記事もあわせてご覧ください
- 元本割れが起きた不動産クラウドファンディングの事例をまとめた記事もあわせてご覧ください
TORCHES（トーチーズ）で注目したい5つのメリット
客観的に確認できる特徴をもとに、TORCHESならではの利点を5つの観点からまとめました。
業界上位クラスとなる想定利回り10〜18%の高さ
公式サイトに掲載された案件情報によると、TORCHESの年利ベースの想定利回りは10〜18%のレンジに収まっています。
具体的には、現在運用中の港区白金台3丁目ファンド（No.34）が18.0%、港区西麻布4丁目ファンド（No.35）が15.0%、すでに運用を終えた新宿区下落合4丁目ファンド（No.16）が13.0%という想定利回りです。
利回りの目安が3〜8%程度に集まりがちな不動産クラウドファンディング全体と比べると、TORCHESの水準は業界の上位に入るといえそうです。
とはいえ、想定利回りは運用開始前に見込んだ数値にすぎず、実際の利回りが同じになるとは限りません。
1口1万円から始められる手軽さ
出資の単位が1口1万円と小さく、多額の元手を用意しなくても不動産投資を始められるのがTORCHESの特長です。
1口1万円の単位で金額を刻めるので、いくつかの案件へ資金を散らす分散投資にも向いています。
仮に10万円を投じる場合でも、1案件へまとめて入れずに複数の案件へ振り分ければ、特定案件に偏るリスクを抑えることも期待できます。
3〜7ヶ月という短い運用期間による資金回転のよさ
案件ごとの運用期間はおおむね3〜10ヶ月程度で、6ヶ月前後の短い期間が中心です。
例として、新宿区下落合4丁目ファンド（No.16）は3ヶ月、港区白金台3丁目ファンド（No.34）は7ヶ月の運用期間でした。
資金が長く寝かされないので、償還されたお金を次の案件へ再投資する「回転投資」に取り組みやすく、資金効率を重んじる投資家から好意的に受け止められています。
累計100件超を組成してきた出資元エムトラストの実績
公式サイトによると、TORCHES株式会社に出資するエムトラスト株式会社には、不動産ファンドを組成・運用してきた中で累計100件以上の償還実績があるそうです。
ほかの事業者と運営実績を比べたいときは、不動産投資会社おすすめ18選もあわせて確認してみてください。
サービスの開始は2025年とまだ日が浅いものの、運営面の知見や体制については、出資元の蓄積を生かせる仕組みになっています。
各案件の運用方針がエムトラストと協力しながら組み立てられている点は、案件ページ内の「運用戦略」の項目で説明されています。
早期償還で実質利回りが高まった事例
対象物件の売却が予定よりも早くまとまった際に、運用期間を前倒しで終えて償還する「早期償還」が、TORCHESではこれまでに行われています。
早期償還となった場合、年利に換算した実績利回りが当初の想定利回りを超えることもあると、いくつもの体験談で触れられています。
もっとも、早期償還が起こるかどうかは物件を売却できる時期に左右されるため、毎回期待できるわけではない点に気をつけてください。
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TORCHES（トーチーズ）で発生する手数料と税金の扱い
TORCHESで出資するときに負担する費用と、受け取った分配金の課税の仕組みを、次の3点に分けて整理します。
出資の際に発生する費用（振込手数料・組成手数料）
会員登録の段階で費用はかからず、口座を持ち続けるための維持費も不要です。
出資にあたって負担が生じうる費用は、下表のとおり整理できます。
| 費用の種類 | 負担する側 | 補足 |
|---|---|---|
| 出資金を入金するときの振込手数料 | 投資家 | 各金融機関が定める手数料額 |
| 分配金を受け取る際の振込手数料 | 投資家／TORCHES（案件次第） | 募集条件によって扱いが変わる |
| 組成手数料 | TORCHES（投資家が直接支払うことはない） | ファンドの利益から差し引かれる仕組み |
組成手数料は投資家が直接支払う費用ではないものの、ファンドが得た利益を減らす要素となるため、手元に届く実質の利回りを押し下げる可能性がある点は押さえておきたいところです。
分配金の税区分は雑所得・源泉徴収は20.42%
TORCHESの公式FAQによると、同社から受け取る分配金は所得税法のうえで雑所得の扱いになると案内されています。
雑所得は、利子所得、配当所得、不動産所得、事業所得、給与所得、退職所得、山林所得、譲渡所得、一時所得のどれにも該当しない所得をまとめた区分です。
所得税20%と復興特別所得税0.42%を足した20.42%が、分配金を支払う時点であらかじめ源泉徴収されます。
復興特別所得税の課税対象となるのは、平成25年1月1日から令和19年12月31日までに生じた所得です。
確定申告を求められる場面
源泉徴収が済んでいても、雑所得はほかの所得と合算して総所得金額を計算する総合課税に含まれます。
したがって、給与を受け取っている方でも、給与所得・退職所得を除いた所得（雑所得を含む）が年間の合計で20万円を上回るときなどは、確定申告の対象になるとされています。
| 状況 | 申告の要否 |
|---|---|
| 給与所得者かつ、副業による所得（雑所得を含む）が年間20万円以下 | 原則として不要 |
| 給与所得者かつ、副業による所得（雑所得を含む）が年間20万円を超える | 必要となる |
| もともと確定申告をしている個人事業主・フリーランスなど | 雑所得も合わせて申告 |
※本記事執筆時点（2026年7月）の一般的な情報をもとにまとめた内容です。申告が要るかどうかや具体的な記載方法は個々の状況で変わるため、所轄の税務署や税理士へ確認されることをおすすめします。
＼ 最新の条件は公式サイトでチェック ／
TORCHES（トーチーズ）を他社の不動産クラウドファンディングと比べた違い
業界を代表する不動産クラウドファンディングとして知られるCOZUCHIと利回り不動産を取り上げ、TORCHESとの違いを見ていきます。
以下の表では、各社が公式に公開している情報をもとに、執筆時点（2026年5月）での各サービスの特色を一覧にしました。
条件や数値は変わることがあるため、最新の内容は各社の公式サイトでお確かめください。
| 比較項目 | TORCHES | COZUCHI | 利回り不動産 |
|---|---|---|---|
| サービスの開始時期 | 2025年 | 2019年 | 2021年 |
| 1口あたりの出資額 | 1万円 | 1万円 | 1万円 |
| 投資できる最低金額 | 5万円〜10万円（案件ごとに異なる） | 1万円〜 | 1万円〜 |
| 想定利回り（目安の幅） | 10〜18% | 4%前後〜（短期の高利回り型も募集） | 5〜10%前後 |
| 運用の期間 | 短期の3〜10ヶ月が主体 | 短期から中長期まで幅広い | おもに6ヶ月〜12ヶ月程度 |
| 案件の種類 | 主にキャピタル型 | キャピタル型とインカム型の双方 | 主にインカム型 |
| 主な対象エリア | 主に都心の一等地 | 全国（都市部が主体） | 全国（都市部が主体） |
| 強み・特色 | 短期で高利回りを狙う | 案件数と実績が豊富 | 安定した運用を重視 |
3サービスの立ち位置を整理すると、TORCHESは「短期で回しながら高利回りを狙うタイプ」、COZUCHIは「豊富な案件数と実績を重んじるタイプ」、利回り不動産は「インカム型で安定性を求めるタイプ」となり、目指す方向がそれぞれ違うと考えられます。
ここで取り上げたサービスについては、COZUCHIの評判や口コミをまとめた解説記事と利回り不動産に寄せられた評判や口コミを紹介した記事で個別に詳しく扱っています。両方に目を通しておくと、ご自身の投資方針に合うかを見極めやすいはずです。
ほかの事業者もまとめて見比べたいときは、人気の不動産クラウドファンディングサイト32選をランキング形式で紹介した記事が役立ちます。
短期・高利回りという点で似た特徴をもつサービスとしては、TOKYO PRO Market上場企業が手がけるセンス・オーナーズの評判をまとめた記事もあわせて比べてみてください。
＼ TORCHESで募集中の案件をチェック ／
TORCHES（トーチーズ）の利用が合う人・合わない人
TORCHESとの相性がよい人と、慎重に考えたほうがよい人の特徴を順に見ていきます。
TORCHES と相性がよい人
次の条件にあてはまる方は、TORCHESのサービス内容と求めるものが一致しやすいと考えられます。
TORCHESは、数千万円規模の借入れが前提になりがちな現物投資とは異なり、日々の家計を圧迫しない金額から参加できます。不動産の価値の動き、分配金が届くまでの流れ、運用報告書の見方などを実地で覚える「最初の一歩」として使いやすいのが利点です。
個人向け国債や定期預金と並べると、10〜18%という想定利回りは大きく上回る水準です。いざというときの生活資金を確保したうえで、「数ヶ月手をつけなくても支障のないお金」を持っている方なら、運用先の候補に加えてみる価値があります。
案件の多くは運用期間が3〜7ヶ月と短めに設定されているため、お金を長く寝かせておく負担を感じにくいでしょう。配当や元本の返還を受け取ったら別の案件へ再出資する、いわば「回転させる運用」がしやすく、いくつかの案件に資金を振り分ける分散にもなじみます。
港区白金台・西麻布・渋谷区恵比寿など、個人が現物で買うのは難しい都心の好立地物件に1万円単位で関われる点は、TORCHESの大きな特色といえます。再開発の進み具合や地価の推移に目を向けるきっかけにもなります。
入居者とのやり取りや修繕の手配、確定申告に向けた物件ごとの帳簿付けなど、現物投資につきものの面倒な作業はありません。出資したあとは、運用の報告と償還を待つのが基本です。仕事と両立しながら、手をかけずに資産を育てたい方に向いています。
COZUCHIや利回り不動産といった他社をすでに利用している方なら、TORCHESを「短期で高利回りを狙う枠」として位置づけられます。タイプの違う事業者を組み合わせておくと、ある事業者の経営破綻や、特定の案件で生じた元本割れが全体に及ぼす影響を抑えやすくなります。
TORCHES と相性がよくない人
反対に、次にあてはまる方はTORCHESにこだわらず、ほかのサービスや商品と比べてみるのも一案です。
あわせて、項目ごとに「代わりの候補」も挙げておきます。
TORCHESをはじめ、クラウドファンディング型の不動産投資は元本が保証されていません。「元本を1円たりとも減らしたくない」と考える方には向かない商品です。
ほかの候補：まずは個人向け国債・定期預金・MMFのように、元本が保証される、または元本を守りやすい金融商品で始めてみてください。運用に慣れてきた段階で、資金の一部を投資商品へ回すやり方が無理のない進め方です。
マイホームの頭金や子どもの学費、結婚にかかる費用など、遠くない将来に必要になるお金を充てるのはおすすめできません。元本を割り込んだり、想定どおりの利回りに届かなかったりする可能性を受け入れたうえで出資する商品だからです。
ほかの候補：使い道が決まっているお金は、すぐ引き出せることを優先し、普通預金や定期預金に置いておくのが手堅い方法です。投資に回すのは「しばらく使う予定のない余裕資金」に限るとよいでしょう。
優先劣後比率で見ると、TORCHESは1%程度にとどまり、一般的な水準とされる5〜10%の他社と比べると、損失を吸収するクッションが薄めです。安全面を優先したいなら、劣後出資の割合が大きいサービスを比べてみる余地があります。
ほかの候補：利回り不動産やクリアルなど、劣後出資比率が5〜30%程度の事業者が比較の対象になります。利回りは抑えめになりやすいものの、損失を吸収するクッションは厚くなります。
TORCHESは売却益を狙うキャピタル型の案件が中心で、期間も3〜10ヶ月と短めです。家賃収入のように継続的な収益を長く受け取りたい方とは、商品の性格が一致しません。
ほかの候補：インカム型を主とする他社のクラウドファンディングや、J-REIT（不動産投資信託）のうち分配金の多い銘柄が選択肢になります。J-REITは証券口座があれば1万円程度から購入でき、換金しやすい点も魅力です。
TORCHESのサービス開始は2025年で、まだ歴史が浅い点が気がかりな方は、運営年数を重ねた他社を候補にするとよいでしょう。
ほかの候補：2019年にスタートしたCOZUCHIや、2021年にスタートした利回り不動産のように、複数年にわたる運用実績を持つサービスが挙げられます。これまでの償還実績や元本割れの有無を公式サイトで確かめたうえで判断してください。
TORCHESでは人気の案件があっという間に募集終了となるケースが多く、希望どおりに出資枠を確保しにくいことがあります。
ほかの候補：抽選方式が中心で案件数も多い他社を使う、あるいはいくつかの事業者で会員登録を済ませておき、募集の日程に応じて出資先を選ぶといった運用が現実的です。
自分に合う不動産投資のやり方を見極めたい方は、まず不動産投資を始める手順をまとめた記事で全体の流れをつかんでから検討してみてください。
＼ 自分に合うかを公式サイトでチェック ／
TORCHES（トーチーズ）で投資を始める流れと登録の手順
公式の案内に沿って整理すると、TORCHESで出資をスタートするまでの手続きは次の9ステップです。
まずは公式サイトにメールアドレスを入れ、届いた認証メールに記載のURLを開くと会員登録が済みます。所要時間は最短5分程度です。
運転免許証などの本人確認書類をマイページ上でアップロードし、出資者としての情報を入力します。審査が終わると、2〜5営業日以内に結果がメールで知らされます。
登録が済んだら、一覧に並ぶプロジェクトの中から出資したい案件を選びます。想定利回りや運用期間、物件の概要、優先劣後比率といった項目に目を通しておくと安心です。
契約成立前書面と電子取引に係る重要事項等説明書の内容を読んだうえで、申し込む口数を選び、応募ボタンを押します。
出資の権利は、募集期間が終わってからの抽選か、先着順のいずれかで決まります。結果はメールのほか、マイページのお知らせでも確認できます。
契約成立時書面に目を通したら、マイページで「出資確定」のボタンを押します。出資確定期限を過ぎると自動でキャンセルされることもあるため、注意が必要です。
入金期日に間に合うよう、案内のあった口座に出資金を振り込みます。振込手数料は投資家側の負担となり、期日を過ぎても着金が確認できなければキャンセル扱いになります。
運用開始日を迎えると、TORCHESによる対象不動産の運用が始まります。期間中の運用報告書は、マイページ上で閲覧できます。
運用が終わると、終了月の翌々月までに出資金と配当金が振り込まれます。口座に入るのは、源泉徴収が差し引かれたあとの金額です。
最短5分程度で会員登録まで進められるので、始めるうえでの手間は小さい仕組みといえます。
＼ 1万円からスタートできる ／
TORCHES（トーチーズ）の投資でよく寄せられる疑問と回答
検索結果やレビューで多く見かけるTORCHESへの疑問を、Q&A形式でまとめています。
投資に必要な最低金額は？
出資は1口1万円の単位で受け付けています。
応募できる最低口数はファンドごとに設定されており、5口（5万円）、もしくは10口（10万円）を下限とするものが中心です。
元本保証の有無は？
元本が保証される仕組みにはなっていません。
不動産市況の変化や事業者の経営破綻といった要因によって、戻ってくる金額が出資額を下回るおそれがあります。出資を決める前に、公式サイトに掲載された「主なリスクについて」と契約成立前書面へ目を通しておくと安心です。
運用期間中の中途解約は？
運用が始まってからの解約は、原則として受け付けられていません。
一方で、契約成立時書面を受け取った日から数えて8日以内であれば、書面でクーリングオフを行えます（不動産特定共同事業法第26条）。
キャンペーンの開催状況は？
時期に応じて開催されたケースがあります。
新規に会員登録した方へのアマギフプレゼントや、対象ファンドへの出資を終えた方を対象とする特典キャンペーンなどが行われた例があります。現在開催中の内容は、公式サイト内のキャンペーン一覧で確かめてください。
確定申告の要否は？
給与所得のある方で、副業による所得が年間20万円を超えるときなどは申告の対象です。
分配金は20.42%が源泉徴収されたうえで振り込まれますが、雑所得に区分され、総合課税の扱いになります。ご自身のケースにあてはまるかどうかは、税理士や所轄の税務署へ相談してみてください。
運営会社が倒産した場合の扱いは？
出資したお金が全額は戻らないおそれがあります。
財産の分別管理は不動産特定共同事業法第27条で義務とされていますが、運営会社の信用力しだいでは、出資金の一部が返ってこないケースも考えられます。投資にともなうリスクの一つとして、あらかじめ押さえておきましょう。
法人口座での投資は？
取り扱いは、会員規約や出資者として登録する際の本人確認の内容をもとに決まります。
現時点で対応しているかどうかは、公式サイト内のFAQや問い合わせ窓口でお確かめください。
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総括：TORCHES（トーチーズ）の口コミと投資を決める際の着眼点
TORCHESが好意的に受け止められている理由は、想定利回り10〜18%という他社と比べても目立つ水準に加え、1口1万円の少額かつ3〜7ヶ月という短い期間で運用を終えられる仕組みにあります。
反対に、懸念として挙がりやすいのは、優先劣後比率1%と劣後部分が小さい点や、2025年に始まったばかりで実績の積み上げが少ない点です。
国土交通省の検索システムを使えば、徳島県知事第2号の許可を正式に得ている事業者であり、登録のない業者ではない点を確かめられます。
資金を投じる際は、暮らしに必要なお金と切り分けた余裕資金を用い、事業者も案件も複数に散らして運用する姿勢が無理のない進め方といえそうです。
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